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Aunque los resultados en cuanto a rentas en los rubros de oficina, comercial e industrial no han sido buenos en este último trimestre por el efecto del COVID-19, algunos actores del sector demuestran que seguir invirtiendo, pese a la coyuntura, es la clave para asegurar la rentabilidad.
Es el caso de Fibra PRIME, administrado por BBVA Sociedad Titulizadora, y bajo la gestión inmobiliaria de Administradora Prime S.A que, en la búsqueda por optimizar la diversificación del portafolio, han venido negociando y cerrando el financiamiento bancario para la adquisición de un activo comercial que les sirva para defender la generación de rentas de alquiler por más de US$ 3.2 millones, señala Fibra PRIME en su Informe Trimestral de Junio.
Ignacio Mariátegui, fundador y Gerente de FIBRA Prime, indicó que el 24 de julio se adquirieron siete locales comerciales operados por las Tiendas de Descuento Mass y arrendados a Supermercados Peruanos, con una inversión total de aproximadamente US$ 3.2 millones, considerando el valor de adquisición de las tiendas por US$ 2.9 millones.
Asimismo, se ha dado una opción de compra para un octavo local por US$ 320 mil. “Esta adquisición generará una renta de alquiler anual en el primer año de US$ 235 mil, contribuyendo a que el portafolio de activos de FIBRA Prime obtenga una renta de alquiler contractual anual de alrededor US$ 4.8 millones”
En esa línea destaca que el pipeline de inversiones inmobiliarias está priorizando activos, con negocios subyacentes que permitan el aseguramiento de la generación de rentas de alquiler en las actuales condiciones de incertidumbre.
Una de las acciones que ha tomado Fibra PRIME es la negociación con sus actuales arrendatarios, cuyo proceso es continuo (toda vez las extensiones de la cuarentena), por lo que los resultados de dicha gestión se comenzarán a percibir a partir del tercer trimestre de 2020, en línea con el Plan de Reactivación Económica Nacional.
“Por el contexto de crisis sanitaria, hemos venido evaluando y negociando facilidades en el pago de rentas y/o cualquier otra medida a fin de resguardar los ingresos del FIBRA y así, poder limitar el impacto de la COVID-19 en la cobranza de rentas y preservar la continuidad de los contratos de arrendamiento en el mediano plazo”, indica Mariátegui.
El ejecutivo explica que antes del inicio de la pandemia tenían 10 contratos de arrendamiento que generaban más del 60% de la renta contractual anual, además de 121 contratos pertenecientes al inmueble comercial El Virrey; que a la fecha han logrado cerrar acuerdos con los arrendatarios que generan alrededor del 60% del NOI (ingresos que generan las propiedades luego del pago de gastos operativos) anual contractual y que permitirá regularizar el cobro de rentas de alquiler en los siguientes periodos.
Según el reporte esperan poder refinanciar el 30% de las rentas contractuales anuales antes de la pandemia, y lograr mantener una tasa de retención cercana al 90% del ABL total, con respecto a los activos estabilizados (más de un año en operación).
Procesos en camino
Cabe precisar que al cierre de junio de 2020, el ratio de vacancia (área arrendable no ocupada) fue de 3.9% a nivel de activos estabilizados, mientras que el ABL alcanzó los 30,764m2, con un total de 7 propiedades y 131 arrendatarios, de los cuales 121 corresponden al centro comercial El Virrey y se encuentran en proceso de negociación debido a la crisis COVID-19.
Asimismo, todavía no han determinado la cantidad final de inquilinos que renovarían contrato.
Con relación a Construcciones Metálicas Unión, el último 5 de junio se firmó la primera adenda al contrato de arrendamiento, en atención a la especial situación generada por la pandemia, considerando condiciones favorables para el pago de rentas y mejores términos sobre garantías de cumplimiento.
En tanto, a fines de mayo se hizo lo mismo con la operación de Top Rank Hotel y Top Rank Publicidad y con el Edificio Schreiber Business Tower.
Fibra PRIME refiere que más allá de los resultados periódicos en circunstancias completamente extremas (COVID-19), el Certificado de Participación del FIBRA Prime solo ha cedido un 6.10% de su valor nominal desde el inicio de operaciones (diciembre 2018), además de presentar un retorno por distribuciones superior al 7.6% si se consideran todas las distribuciones realizadas desde el año pasado.
“Lo anterior corrobora el alto poder diversificador del FIBRA dentro de una cartera de inversiones, toda vez que el Índice General de la Bolsa de Valores de Lima ha retrocedido en el mismo periodo de evaluación un 17.8% sin generar liquidez adicional vía distribuciones”, sostuvieron.
