El supuesto arresto domiciliario de Hui Ka-yan, el fundador y presidente del endeudado gigante inmobiliario chino Evergrande, o las dificultades que enfrenta la compañía para sacar adelante su plan de reestructuración son los últimos capítulos de una crisis que data de hace más de dos años.
Estas son algunas claves para entender qué está sucediendo con la empresa, que llegó a ser la mayor promotora inmobiliaria de China:
1. El estallido de la crisis
Todas las alarmas saltaron a mediados de 2021, cuando Evergrande incurrió en el impago de su deuda extraterritorial (‘offshore’) en un momento en el que arrastraba un pasivo superior a los US$ 300,000 millones, dando pie a cientos de litigios y a una coyuntura de gran incertidumbre en el sector por las implicaciones de una posible quiebra.
Como muchas otras promotoras chinas, desde el ‘boom’ inmobiliario de finales de los 90 Evergrande dependía en buena medida de altos niveles de apalancamiento (usar deuda para financiar operaciones) y de ventas sobre plano para seguir sacando adelante sus promociones: algunos analistas estimaron que la firma tenía 1.4 millones de viviendas vendidas antes de su construcción cuando estalló la crisis, equivalente a más de US$ 200,000 millones.
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2. Las ‘tres líneas rojas’
Entre las causas de la crisis inmobiliaria china destacan las llamadas ‘tres líneas rojas’, unas regulaciones impulsadas por Pekín en 2020 que buscaban limitar el acceso a financiación a aquellas promotoras que acumulasen un pasivo excesivo, superasen ciertos niveles de apalancamiento o no dispusieran de liquidez suficiente para hacer frente a las deudas a corto plazo.
Esto hizo que múltiples firmas del sector se enfrentasen a una crisis de liquidez que se sumó a las restricciones aplicadas en aquellos años para “enfriar” el alto precio de las viviendas -inasequibles para muchas familias chinas- en línea con el principio establecido por el presidente del país, Xi Jinping, que aseguró que “las viviendas son para vivir en ellas, no para especular”.
3. El mercado no responde
El frenazo del crecimiento tras el ‘cero COVID’, el propio peso del sector inmobiliario sobre del PBI -según algunos analistas, en torno a un 30 %, sumando factores indirectos- y la desconfianza de los compradores se han traducido en un frenazo del mercado que preocupa no solo a las promotoras sino también a las familias, las cuales ven la vivienda como un importante vehículo de inversión.
Ante la coyuntura, los reguladores han respondido en los últimos meses con numerosas medidas de apoyo al sector, garantías a la entrega de viviendas vendidas sobre plano y la retirada de múltiples de las citadas restricciones, pero el mercado no está respondiendo: según cifras oficiales, la ventas comerciales medidas por área de suelo descendieron un 5.3% en el primer semestre tras desplomarse un 24.3% en 2022.
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4. El plan de reestructuración, en peligro
Evergrande presentó en marzo una propuesta para reestructurar casi US$ 20,000 millones de deuda ‘offshore’ impagada, pero ha aplazado en varias ocasiones las votaciones en las que sus acreedores decidirán al respecto, la última de ellas la semana pasada, aduciendo una evolución de las ventas peor de lo esperado y la consiguiente necesidad de una “reevaluación” del plan.
La compañía esperaba tener el apoyo de sus acreedores antes del 1 de octubre y finalizar con el proceso hacia mediados de diciembre, pero por el momento solo ha logrado algo más del 30 % de los votos para un importante segmento de deuda (“clase C”) valorado en unos US$ 13,000 millones, aunque sí tiene ya la luz verde para otros dos tipos.
5. Vuelven las turbulencias
Las últimas semanas han sido especialmente turbulentas para Evergrande, que divulgó pérdidas superiores a 80,000 millones de euros desde 2021 y reactivó la cotización de sus acciones en Hong Kong tras año y medio suspendidas, cayendo un 8.6% en el último mes y casi un 99% desde su pico máximo, en octubre de 2017.
Más allá del supuesto arresto domiciliario a su fundador, el grupo ha presentado una solicitud de bancarrota en Estados Unidos, ha alertado de la imposibilidad de emitir nuevos títulos de deuda por la investigación de los reguladores a su principal subsidiaria en China, se ha enfrentado a la detención de empleados de su filial de gestión de patrimonio y hoy mismo volvió a congelar sus acciones.
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