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En momentos que invertir en áreas comerciales presenta una menor rentabilidad debido al descenso de visitas que presentan, otras opciones toman fuerza en el mercado como la renta residencial del tipo “multifamily”. Ya a inicios de julio (Gestión 08.07.2020), se anunció que tres operadores chilenos estaban interesados en poner en marcha estos desarrollos en el país; pero serían más.
Juan Manuel Muñoz, gerente general de A&M Gestión y Desarrollo, indicó que a la fecha hay unos 10 proyectos que ya se están planificando con este tipo de oferta, de parte de operadores locales, que podrían empezar a verse desde el próximo año.
“Estamos asesorando a empresas peruanas que están apuntando a este tipo de modelo, y que no siempre será en Lima Moderna. Puede empezar ahí, pero el mercado interesante también está en las periferias, como se dio en Chile”, sostuvo.
En esa misma línea, Eduardo Herrera, socio de 7GI, señaló que ya se están incubando operaciones, pese al marco normativo actual. “En los próximos 24 meses ya se están materializando proyectos de renta”, dijo el ejecutivo, quien trabaja junto a dos operadores chilenos para sacarlos adelante.
Herrera estima que este año deberían tener algo cerrado que incluya entre 150 y 200 unidades. “Proyectos de esa envergadura demoran entre 24 a 30 meses, la idea es que se arranque este año con el movimiento de tierras”, sostuvo.
Oportunidad
¿Qué lo hace atractivo? El ser considerado como una de las principales áreas de oportunidad para inversionistas inmobiliarios no recae en su rentabilidad. Y es que, en un escenario como el actual –con precios de renta comercial que han caído ante la salida de locatarios y reducción de alquileres– se puede obtener una rentabilidad de 20% a 30% por debajo de la que da la renta comercial, estimó Juan Manuel Muñoz.
Aún en el escenario de una cifra menor se impone el tema de seguridad. “Se puede prescindir de un local comercial u oficinas, pero no de una vivienda, y eso lo hace seguro en el tiempo”, anotó el experto.
Referente
En Chile, este negocio empezó hace poco más de 8 años, y la mayoría de proyectos de este tipo, dice Muñoz, se ubican en las zonas más marginales de la ciudad, debido a que las personas no pueden acceder a un préstamo para la compra de una vivienda.
En Santiago, al cierre de 2019, ya existían 10,448 unidades de vivienda en 44 edificios multifamily con proyección a tener 10 más este año. “Su crecimiento es de más de 30% al año”,refiere.
Y ¿qué pasa en Perú?; pues que se han venido generando varios proyectos de “renta residencial”, pero basados en la venta de las unidades a inversionistas retail y aún no existe un proyecto “multifamily” propiamente dicho en el país, señala el experto. Pero este naciente negocio tiene trabas que enfrentar.
Limitantes
Partamos previamente del concepto de multifamily. Si bien la renta residencial ha existido siempre, lo nuevo es que esté administrada profesionalmente, bajo una única sociedad propietaria. “Y si antes no se había desarrollado en la región era por falta de marco legal, financiamiento y administrador profesional”, sostiene Muñoz.
Según refiere el ejecutivo, este modelo “compite en desventaja, ya que las empresas deben facturar sus ventas y esto implica un 18% de diferencia vs los arrendadores individuales; cosa similar pasa con el Impuesto a la Renta donde la persona natural paga 5% frente al 29.5% de las utilidades de la empresa”.
En el caso del IGV, los gremios inmobiliarios vienen impulsando una exoneración para esta categoría, lo cual debería conseguirse para igualar condiciones y no frenar este tipo de negocios.
A nivel urbanístico, los DS 010/012 en que se puede basar este modelo, son aún recientes y se presta a diferentes interpretaciones ya que permite mayor densidad (habitantes/ha), que se espera quede claramente normado para las comisiones municipales.
En tanto, a nivel financiero, quienes desarrollan inmuebles para vender, utilizan las preventas para financiar sus proyectos; pero el que desarrolla una propiedad que saldrá a la renta no cuenta con esos recursos y requiere capital y/o financiamiento.
Potencial
Quienes no pueden acceder a un crédito hipotecario ven en la opción de un multifamily la manera de tener un espacio para vivir y a la par ahorrar. Se estima que más de medio millón de hogares arrienda y no tiene la decisión o capacidad de acceder a una vivienda propia, dice Eduardo Herrera.
“Estar en un multifamily le permite rentar pero a su vez le genera una trazabilidad para ser sujeto de crédito en el sistema bancario”, sostuvo.
Además, refiere Juan Manuel Muñoz, los inquilinos de un multifamily se bancarizan si no lo están ya que el pago tienen que hacerlo a través de un depósito bancario, y son por plazos establecidos.
Asimismo, el arrendar funciona como una manera de cercanía al centro laboral o de estudio. “Para evitar el tráfico, mucha gente quiere vivir cerca de donde trabaja y evitar el problema del transporte. Hoy en un contexto de cambios, el covid-19 puede ser ese catalizador para la nueva tendencia”, comenta Herrera.
Según refiere, lo que ofrecen este tipo de edificios muchas veces es mayor a lo que da un edificio tradicional ya que se incluye áreas de coworking, gimnasio con entrenador personal, zonas sociales.
Ahora bien, para que un multifamily alcance una rentabilidad en sí tienen que ser departamentos pequeños, de unos 40 m2 a 60 m2, los cuales se entregan con un equipamiento básico de línea blanca pero sin muebles y con alquileres a mediano plazo.