El mercado de condominios de almacenes muestra un notable dinamismo, pese al panorama económico. Según el último informe de Binswanger, el eje industrial Callao-Ventanilla será el más activo, con la construcción de una cantidad significativa de metros cuadrados programados para ser entregados el próximo año. Entre los proyectos más relevantes en esta zona se encuentra ADN Parque Logístico Callao, desarrollado por Almacenes del Norte, cuya primera de seis etapas avanza. ¿Cuál es el estado actual de este proyecto y qué novedades se esperan para 2025?
Nicolás Costanzi, CEO de Almacenes del Norte, detalló a Gestión que el proyecto ADN Parque Logístico Callao se desarrolla sobre un terreno de 500,000 metros cuadrados (m2), donde se planea construir 280,000 m2 de almacenes en seis etapas. Actualmente, se está avanzando con la construcción de la primera etapa, la que empezó hace más de cuatro meses. “La primera nave se entregará en febrero de 2025, y la etapa completa estará lista para julio del mismo año”, indicó el ejecutivo, quien además señaló que existe la posibilidad de adelantar el desarrollo de la segunda etapa debido a la demanda de los clientes.
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En cuanto a la oferta de espacios, Costanzi explicó que todos los almacenes estarán disponibles bajo modalidad de arrendamiento y se clasificarán en tres tipos: pequeños tipo showroom, medianos (de 200 m2 a 2,500 m2) y grandes (de 3,500 m2 a 18,000 m2). “Pondremos a disposición la primera nave de 8,000 m2 en febrero de 2025, una segunda nave de 8,000 m2 en mayo, y toda la primera etapa con 47,000 m2 techados estará lista en julio de 2025″, añadió. Las siguientes etapas tendrán áreas techadas de entre 45,000 y 50,000 m2 cada una.
Durante su participación en Expoalimentaria 2024, Costanzi afirmó que los almacenes grandes de la primera etapa ya están completamente ocupados. En el caso de los medianos, la ocupación se encuentra entre un 50% y 60%, según los contratos que se cierren en las próximas semanas. “Esperamos llegar a la entrega de la primera etapa el próximo año con un 70% u 80% de los almacenes medianos arrendados”, dijo.
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Las naves más grandes de la primera etapa del parque logístico están siendo ocupadas mayormente por operadores logísticos. “En general, el 70% u 80% de los ocupantes de estos espacios son operadores logísticos, quienes actúan como grandes intermediarios. En cuanto a los almacenes medianos, que van entre 200 m2y 600 m2, tenemos una mezcla diversa de empresas que importan, exportan, almacenan productos, y están relacionadas con sectores como la minería y el consumo masivo”, señaló.
Segunda etapa se adelantaría
El CEO de Almacenes del Norte adelantó que existe una alta probabilidad de adelantar la segunda etapa del parque industrial, debido a la fuerte demanda por almacenes grandes y a los requerimientos de clientes que solicitan espacios personalizados. Inicialmente, la segunda etapa estaba programada para comenzar en el segundo semestre de 2025, pero ahora se proyecta un posible inicio de obras entre marzo y junio de ese mismo año.
La construcción de las fases posteriores será más ágil, ya que la infraestructura común, como plantas de tratamiento de agua, entradas y comedores, se está desarrollando desde la primera etapa para el uso de todo el parque logístico. Esto permitirá, detalló el directivo, que las siguientes fases, centradas en la edificación de naves industriales, se completen en un plazo más corto, entre seis y ocho meses, a diferencia de los 12 meses que tomó la primera etapa.
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En caso de adelantar el cronograma, la segunda etapa podría estar lista hacia finales de 2025, lo que permitiría atender la creciente demanda de espacios de almacenamiento. Una de las ventajas que tiene este parque logístico es su ubicación estratégica. Costanzi destacó la cercanía del proyecto tanto al puerto del Callao como al puerto de Chancay, que será el primer puerto de aguas profundas en Sudamérica.
“Nos ubicamos en la avenida Néstor Gambetta, a 25 minutos del puerto Callao y del aeropuerto Jorge Chávez, y a una hora y media del puerto de Chancay. Esto nos coloca en una posición ideal, justo entre dos puntos logísticos cruciales. Originalmente, pensamos que era una ubicación estratégica, pero con el desarrollo de Chancay hemos visto un aumento en la demanda, especialmente de operadores logísticos”, explicó.
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Inversiones y préstamo
El desarrollo del proyecto ADN Parque Logístico Callao demandará una inversión que en su totalidad superará los US$ 210 millones. Para la primera etapa se desembolsó más de US$ 55 millones, mientras que la compra y urbanización del terreno demandó entre US$ 70 millones y US$ 80 millones, elevando la inversión total en esta fase a más de US$ 120 millones.
Para la segunda etapa, en cambio, se prevé una inversión de aproximadamente US$ 35 millones, menor que la primera debido a que no se construyen todas las instalaciones comunes que sí se establecieron al inicio. Un punto gravitante para la ejecución de la primera etapa ha sido el financiamiento: a inicios de año Almacenes del Norte logró la aprobación de un crédito de más de US$ 54 millones por parte de BID Invest, en asociación con fondos especializados en sostenibilidad.
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El ejecutivo destacó que la participación de BID Invest otorga un sello de sostenibilidad al proyecto, dado que el due diligence para obtener el crédito incluyó evaluaciones en áreas como gestión social, medioambiental, uso de mano de obra local, entre otros aspectos. Además, BID Invest tiene financiamiento no comprometido, pero aprobado para las siguientes etapas, que tendrán un costo de entre US$ 25 millones y US$ 30 millones cada una.
La construcción completa de este parque logístico finalizará entre 2028 y 2029, tras un desarrollo de entre cuatro y cinco años.
Claves
- Otros países: Almacenes del Norte tiene planes de replicar proyectos similares a Perú en Ecuador, Chile y Colombia, además de estar explorando oportunidades en Costa Rica y Panamá. El primer proyecto en Perú se concretó ante la adquisición de un terreno extenso y bien ubicado.
- Ecuador: Actualmente, Almacenes del Norte está gestionando permisos y aprobaciones en Ecuador, específicamente en la principal zona logística de Guayaquil, y se están preparando para expandirse en Chile, un mercado competitivo que esperan que se reactive en los próximos años. También tienen en la mira Colombia, cerca de Bogotá o Medellín, y potencialmente otros países de Centroamérica.
- Expansión en Perú: Si bien ADN Parque Logístico Callao ocupará a la empresa durante los próximos tres o cuatro años, Costanzi señaló que ya están considerando una expansión debido a la alta demanda. La idea es continuar desarrollándose en el eje Callao-Chancay, aprovechando el crecimiento de esta zona impulsada por el futuro puerto de Chancay.
- Terrenos: Respecto a la posibilidad de adquirir más terrenos en Perú, Costanzi indicó que siempre están evaluando oportunidades, pero su enfoque está en áreas cercanas a los puertos. Aunque consideraron el sur de Perú, esta parte no forma parte de su estrategia actual, ya que no tiene el acceso portuario que buscan. El norte, sin embargo, sigue siendo una zona con gran potencial logístico, especialmente a medida que Chancay se consolide como un polo de desarrollo.
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Licenciada en Periodismo por la Universidad Jaime Bausate y Meza con 20 años de experiencia profesional. Laboró en medios de comunicación como TV Perú y Perú21. También ejerció en gremios como la SNMPE y SNI. Desde el 2016, es parte del diario Gestión.
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