Construcción en azoteas: se aclara discrepancias entre ministerio de Vivienda y distritos

La ley 29090 y sus normas reglamentarias establecen que las azoteas no cuentan dentro del número máximo de pisos permitidos por el reglamento, permitiendo su uso para instalaciones que no constituyen construcciones permanentes, como piscinas y áreas recreativas, siempre que cumplan con restricciones específicas de ocupación y distancia de la fachada.

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Las preguntas surgen en función a la viabilidad de construir azoteas sobre la altura normativa permitida, los posibles impedimentos legales para dicha construcción, y la relación entre las normativas municipales y nacionales. Las respuestas están en el RNE.

En cuanto a la primera consulta, el informe confirma que es permisible proyectar azoteas en cualquier tipología de edificación, excediendo las alturas máximas establecidas en los parámetros urbanísticos.

Según la Norma Técnica A.010 del RNE, las azoteas pueden ser de uso exclusivo, común o mixto, y accesibles mediante escaleras y ascensores, facilitando así su integración en diversos proyectos arquitectónicos.

Respecto a los impedimentos legales para la construcción de azoteas, el documento aclara que no existen restricciones que limiten estos proyectos, siempre que se cumplan ciertos requisitos como limitar la cobertura del techo a un máximo del 50% del área de la azotea y mantener un retranque mínimo de 2.50 metros. Esta normativa permite un uso flexible y adecuado de los espacios superiores en las edificaciones.

Sobre el papel de las municipalidades en la regulación del uso de azoteas, se establece que si bien las autoridades ediles pueden emitir sus propias normas, estas deben estar en concordancia con el marco normativo nacional.

Las normativas municipales no deben contraponerse a las disposiciones generales aplicables a nivel nacional o provincial, asegurando así uniformidad y coherencia en la aplicación de las leyes.

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Revisión de la norma

Javier Vásquez Laguna, socio director de derecho Inmobiliario en Cuore Legal Advisors, explicó el marco legal que rige las construcciones, la Ley 29090, junto con la Ley de Desarrollo Urbano, establecen los principios básicos.

Sin embargo, el cambio se dio en el Reglamento Nacional de Edificaciones en 2021, que clarifica que las azoteas no cuentan dentro del límite máximo de construcción, permitiendo a los desarrolladores construir piscinas o áreas recreativas en estas zonas, siempre que no superen el 50% del área y mantengan una separación mínima de 2.5 metros de la línea de fachada.”

Vásquez señaló problemas con algunas municipalidades que han adoptado ordenanzas más restrictivas: “Distritos como San Isidro, Miraflores y Surco, por ejemplo, han incluido las azoteas dentro de los límites máximos de construcción, lo cual contraviene directamente al Reglamento Nacional de Edificaciones. Según la ley 29090, solo este reglamento tiene la autoridad para definir estos aspectos.”

Además, discutió las consecuencias de estos cambios legislativos para las constructoras y desarrolladores: “La clarificación en la normativa permite a las inmobiliarias planificar mejor sus proyectos, maximizando la rentabilidad y mejorando la calidad de vida de los residentes mediante el uso adecuado de las azoteas”.

Mencionó que los distritos con normativas más estrictas, como San Isidro, La Molina y San Borja, enfrentarán la necesidad de adaptar sus ordenanzas a las modificaciones del Reglamento Nacional de Vivienda del 2021.

Vásquez concluyó: “Es crucial que estos distritos ajusten sus reglamentos para evitar conflictos legales y permitir un desarrollo inmobiliario que se alinee con las directrices nacionales.”

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Consecuencias

Ángelo Rivera, asociado principal de Osterling Abogados, advirtió sobre las consecuencias que podrían enfrentar las municipalidades si ignoran las opiniones ministeriales que son legalmente vinculantes.

“Si una municipalidad decide no acatar una opinión ministerial que cumple con los requisitos de la normativa, está abriendo la puerta a que los administrados busquen rectificaciones a través del sistema judicial,” explicó Rivera.

Esta situación puede llevar a litigios prolongados y, potencialmente, a decisiones judiciales adversas para las municipalidades.

Rivera abordó la claridad de las disposiciones ministeriales respecto a habilitaciones urbanas y edificaciones, un tema que, según él, debería ser inequívoco. “La ley es explícita en establecer que el ministerio puede emitir opiniones vinculantes en estas materias”, señaló Rivera.

A pesar de la claridad de la norma, Rivera expresó su desconcierto por la omisión en la comunicación reciente del ministerio. “Lo que me desconcierta es por qué en el oficio reciente que recibimos no se cita esta norma para afirmar explícitamente su carácter vinculante”.

Esta falta de mención explícita genera incertidumbre no solo sobre la comunicación del ministerio, sino también sobre cómo las municipalidades interpretan y aplican las directivas.

El experto en derecho subrayó la necesidad de una comunicación más clara y efectiva entre el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento y las municipalidades para asegurar que las regulaciones y directivas sean seguidas correctamente. “Si la normativa es clara, la municipalidad de San Isidro, o cualquier otra, debería acatarla sin vacilación” concluyó Rivera.

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SOBRE EL AUTOR

Gerardo Rosales Diaz

Abogado por la Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas. Actualmente, ocupa la posición de redactor en el área de Economía en el Diario Gestión.