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Estamos en una coyuntura donde un segmento de la población contará con mayores fondos, debido a normas extraordinarias que permiten el libre retiro de fondos de la AFP y CTS.
Una de las alternativas de uso de estos fondos es utilizarlos para el prepago de un crédito hipotecario, debido a que ayudará a reducir intereses.
En el caso de los créditos hipotecarios tradicionales, realizar un prepago no tiene ninguna penalidad.
Pero en los créditos hipotecarios canalizados a través del Fondo Mivivienda, en ciertos casos puede implicar la perdida de todo o parte de la ayuda recibida vía un subsidio (un fondo no reembolsable) denominado Bono de Buen Pagador (BBP) o Premio de Buen Pagador (PBP), según el año en que se obtuvo el préstamo.
La normativa sobre el efecto que tienen los prepagos en el BBP o PBP ha ido cambiando a lo largo de los años y se puede dividir en tres etapas.
En la primera etapa, desde la creación del Fondo Mivivienda hasta el año 2006, la norma señala que en los créditos hipotecarios durante este periodo se permite realizar prepagos sin pérdida del PBP a partir del décimo año de recibido el crédito. Si se prepagaba antes del décimo año, se perdía el beneficio del PBP.
La normativa es más compleja en la segunda etapa, para los créditos colocados entre el 2007 y 2015. Esta señala que sí habrá pérdida de parte del PBP en caso de realizarse prepagos (parciales o totales) durante cualquier momento del crédito.
Al realizar un prepago, se pierde parte del PBP en la forma proporcional a lo que representó el PBP respecto al crédito desembolsado, señala la norma.
Ello quiere decir que, por ejemplo, en un crédito de S/ 125,000, si se tuvo un PBP de S/ 12,500, ello representa el 10% del crédito.
En adelante, siguiendo el ejemplo, cada vez que la persona realiza un prepago del crédito, el 10% de lo prepagado se destinará al repago del PBP, lo que implica para el usuario la pérdida de este dinero.
Si se prepaga S/ 20,000, el usuario “pierde” S/ 2,000 (10%), pues irán al Fondo Mivivienda. En la práctica el prepago a su crédito será de S/ 18,000.
En el 2015 la normativa cambia y señala que para los créditos colocados a partir de ese año en adelante no habrá reducción del BBP en caso de un prepago parcial.
“No hay restricciones, se pueden realizar amortizaciones (parciales) en cualquier momento”, señaló al respecto Luis Gonzales, representante del Departamento de Negocio Hipotecario e Inmobiliario y Desarrollo de Productos del Fondo Mivivienda, durante la emisión del programa Vitrina Inmobiliaria.
Solo se perderá el BBP en caso de un prepago total antes del quinto año de recibido el crédito.
“Si realizo la cancelación (de todo el crédito) antes de los cinco años, voy a tener que devolver el bono del buen pagador, ya que es una de las causales de devolución del subsidio del bono. La recomendación es que si van a realizar una cancelación (total), que esta sea posterior al año cinco, para que no pierdan este subsidio”, remarcó Gonzales.
