Condominios tendrán que permitir usos de zonas comunes a las autoridades en estado de emergencia

El último viernes se publicó la Ley N° 31264 por la cual se modificó la Ley N° 27157 que regula el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común (propiedad horizontal), el cual es aplicable para todos los edificios, condóminos, quintas y toda edificación donde haya bienes de uso común.

La Ley N° 31264 tiene como finalidad establecer reglas adicionales con acuerdo de los vecinos, teniendo una respuesta solidaria y rápida ante emergencias sanitarias, desastres naturales o cualquier acontecimiento que ponga en riesgo la vida de las personas o integridad de la unidad inmobiliaria, con ese propósito ahora los reglamentos internos deben tener un protocolo ante emergencias sanitarias desastres naturales o cualquier acontecimiento que ponga en riesgo la vida de las personas o la integridad de la unidad inmobiliaria.

Este protocolo no tendría ningún cuestionamiento debido a que durante esta pandemia ninguna edificación sujeta al régimen de propiedad horizontal contaba con reglas clara para el uso y disfrute de las zonas comunes, por lo que es bueno que las juntas de propietarios cuenten con un protocolo sanitario y de desastres naturales. Lo malo y peligroso es que se obligue a las juntas de propietarios, durante los estados de emergencia sanitaria, desastres naturales o cualquier acontecimiento, a permitir a las autoridades el uso de los bienes comunes de los edificios, condominios y demás edificaciones sujetas al régimen de la propiedad horizontal, en aplicación del literal f) del artículo 42 de la Ley N° 27157, modificado por la Ley N° 31264.

Hoy que estamos en estado de emergencia en aplicación de nuevo texto del literal f) del artículo 42 de la Ley N° 27157, tranquilamente se podría exigir a las juntas de propietarios de los condominios que cuentan con grandes áreas comunes tales como las que están en las playas y en el campo a permitir que tales lugares sean utilizados por las autoridades. Asimismo, en caso de que exista algún desastre natural como los huaycos (que son muy frecuentes en al inicio del año) y sismos que afecten a diversas personas, ahora en aplicación de dicha ley también se podría exigir a las juntas de propietarios la utilización de tales bienes comunes para que los damnificados puedan utilizarlas. En estas y otras situaciones se podría aplicar el nuevo texto del literal f) del artículo 42 de la Ley N° 27157.

En nuestra opinión esta obligación impuesta a la juntas de propietarios afecta el derecho de propiedad de las personas que son titulares de secciones exclusivas (departamentos, estacionamientos, depósitos, chalets, etc) en edificaciones sujetas al régimen de propiedad horizontal, ya que tales personas también son propietarios de los bienes comunes de la edificación por lo que al establecer obligación a las juntas de propietarios se estaría restringiendo el derecho de uso y disfrute de la propiedad común inherente a cada propietario.

Si bien es loable promover la solidaridad no creemos que esta se debe imponer a los ciudadanos en perjuicio de su propiedad, pues el hecho de que existan edificaciones con grandes zonas comunes no significa que estas no puedan ser disfrutadas por sus propietarios, ya que no olvidemos que durante esta pandemia muchos pasaron el tiempo de cuarentena en aquellos condominios en los cuales se podían guardar el distanciamiento social respetando las normas de bioseguridad.

Es peligroso que en base a la solidaridad se pretenda afectar la propiedad privada de las personas, razón por la cual creemos se deben activar los mecanismos constitucionales a efectos de promover su inconstitucionalidad. No obstante, mientras que ello no se haga tenemos la esperanza que en el reglamento de la Ley N° 31264 se establezcan las reglas para que las autoridades puedan hacer uso de los bienes comunes de las edificaciones sujetas al régimen de propiedad horizontal a efectos de evitar arbitrariedades en su aplicación.

Ante ello consideramos que en el reglamento de la Ley N° 31264 debe establecerse que para permitir el uso de los bienes comunes por parte de las autoridades previamente se emita norma debidamente sustentada en las que se señale qué edificaciones se afectarán y cuáles serán los usos que se le deberán asignar a dichos bienes y por cuánto tiempo será la afectación. Cabe agregar que el hecho de que se regule adecuadamente tal situación no valida la constitucionalidad del nuevo texto del literal f) del artículo 42 de la Ley N° 27157.