Mercado inmobiliario de EE.UU. empieza a enfriarse, pero no apunta a burbuja

Tras años de precios por las nubes, el mercado de la vivienda en Estados Unidos da señales de haber empezado a enfriarse, pero según la mayoría de analistas, esta vez no hay una burbuja inmobiliaria como la que desató la última crisis financiera a finales de los 2000.

El principal elemento que está contribuyendo a calmar las aguas son las agresivas subidas de tipos de interés decretadas por la Reserva Federal (Fed), cuyo objetivo es, precisamente, rebajar el apetito de los consumidores -también en el mercado de la vivienda- para combatir una inflación desbocada.

Los expertos consultados coinciden en señalar que, pese a que pueda darse una bajada de los precios de la vivienda en los próximos meses por la caída de la demanda, la coyuntura y las razones que han creado la actual situación de mercado son muy distintas a las del 2007-2008.

Así, los altos precios vistos durante los dos años de pandemia responden fundamentalmente a una discrepancia entre la oferta y la demanda, en que la primera se ha situado muy por debajo de la segunda, mientras que en el período precrisis del 2007 lo que se produjo fue un exceso de construcción unido la concesión de préstamos hipotecarios a gente de dudosa solvencia.

Según el analista de la empresa de servicios financieros Black Knight Andy Walden, la mayoría de deudores en el mercado actual se encuentran en una situación financiera robusta, en parte precisamente por las regulaciones creadas tras la crisis de 2007 y que endurecen las condiciones para conceder hipotecas.

En este mismo sentido, cabe indicar que la vivienda disponible en Estados Unidos se encuentra en mínimos históricos de 2.4% según los últimos datos, lo que apuntala los argumentos que señalan a una escasez de casas y apartamentos como principal responsable de los altos precios.

Las subidas de los tipos de interés (y el consiguiente encarecimiento de las hipotecas) pueden hacer que se retrasen decisiones de compra, que los jóvenes pasen más años de los que preveían en casa de los padres o que alguien que ya tiene una casa no se compre una segunda vivienda.

Pero un hogar es, a fin de cuentas, una necesidad básica, por lo que incluso en un escenario de hipotecas por las nubes resulta poco probable que la demanda de vivienda se desplome, especialmente cuando la construcción de nueva vivienda lleva años situándose por detrás de las necesidades del mercado.

Este es también el análisis que hace la agencia de calificación de deuda Moody’s, que en su último informe sobre el sector inmobiliario dice esperar “una moderación” de los precios con respecto a las subidas del último año, pero no contempla un escenario de estallido de burbuja.

“Aunque las compras por parte de inversores están aumentando, aún no hemos visto el nivel extremo de especulación y construcción excesiva que creó la burbuja inmobiliaria de los años 2000″, indicaron desde la agencia de calificación de deuda.

Pese al escepticismo general con que se esté creando una nueva burbuja inmobiliaria, sí hay ya señales que apuntan a un enfriamiento del mercado de la vivienda, y la más clara de ellas es que los intereses hipotecarios hayan subido de 3.2 % a casi 6% únicamente en medio año, a consecuencia de las decisiones de la Fed.

Y por primera vez en meses, casi un 20% de los propietarios con casas en el mercado rebajaron sus precios el pasado mes de mayo al no encontrar compradores por el valor que pedían inicialmente.

“La prevalencia de los tipos de interés fijos, la rigidez en los préstamos y la buena salud del mercado laboral descartan que se produzca un desplome de los precios”, aseguró el economista de la consultoría Capital Economics Matthew Pointon.

Donde las subidas de tipos de la Fed están teniendo el efecto contrario es en el mercado de casas de alquiler, en máximos históricos y que en mayo superó por primera vez en la historia los US$ 2,000 de mediana (es decir, la mitad de las casas en alquiler tenían un coste mensual superior a los US$ 2,000).

Esta cifra representa un incremento de 15% de un año para otro y se explica, en parte, por las personas que en un escenario de hipotecas baratas podrían haber optado por comprarse una casa, pero que ahora prefieren alquilar para no tener que hacer frente a la subida de los intereses.