Por primera vez desde la crisis financiera, los inversionistas en bonos de máxima calificación respaldados por hipotecas comerciales están sufriendo pérdidas.
Este mes, los compradores de la parte AAA de un bono de US$ 308 millones respaldado por la hipoteca del edificio 1740 Broadway, en el centro de Manhattan, recuperaron menos de tres cuartas partes de su inversión original. Esto ocurrió luego que el préstamo se vendiera con un fuerte descuento. Es la primera pérdida de este tipo desde la crisis financiera, según Barclays Plc. Los cinco grupos de acreedores de menor rango vieron desaparecer su inversiones.
Analistas dicen que el hecho de que las pérdidas hayan llegado hasta los títulos de mejor calificación, a pesar de las salvaguardias creadas para garantizar su total reembolso, es prueba de los problemas que atraviesa el mercado inmobiliario comercial estadounidense.
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Los bonos más vulnerables, dicen, son aquellos respaldados por hipotecas únicas y vinculados a edificios de oficinas más antiguos dominados por un inquilino ancla —como el 1740 Broadway. Algunos analistas ya prevén nuevas pérdidas a medida que se vendan más préstamos por una fracción de su valor anterior.
“Ahora que hemos visto este primer efecto sobre instrumentos respaldados por hipotecas comerciales, otros bonos AAA están destinados a sufrir pérdidas”, afirma Lea Overby, estratega de bonos respaldados por hipotecas comerciales, o CMBS por sus siglas en inglés, en Barclays. “Estas pérdidas pueden ser una señal de que el mercado inmobiliario comercial está empezando a tocar fondo”.
No es una vuelta a 2008
Es estos momentos hay en circulación cerca de US$ 700,000 millones en CMBS emitidos por entidades privadas. Además, los bancos tienen en sus balances otros US$ 3 billones en hipotecas comerciales. Esto significa que un aumento leve de las pérdidas podría golpear al sistema financiero por años.
Para ser claros, nadie predice una repetición de 2008, cuando las malas hipotecas, en su mayoría residenciales, estuvieron a punto de hundir el sistema financiero.
Sin embargo, el riesgo tampoco se limita a un puñado de edificios.
La proporción de préstamos para oficinas con más de 30 días en mora y empaquetados en títulos CMBS alcanzó el 6.4% en abril, la más alta desde junio de 2018, según un informe de Moody’s Ratings este mes.
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Además, en marzo, alrededor de US$ 52,000 millones, o el 31%, de todos los préstamos de oficina empaquetados en bonos hipotecarios comerciales presentaban problemas, según KBRA Analytics. Esto se compara con 16% hace un año.
El dato incluye tanto los CMBS respaldados por un solo crédito a un solo prestatario, como también los CMBS que agrupan varias hipotecas. Algunas ciudades enfrentan más problemas que otras. En Chicago, este porcentaje de préstamos en problemas agrupados en CMBS llega al 75% y en Denver al 65%, según la firma.
“Los valores se han desplomado debido a la combinación de la subida de las tasas de interés, lo que significa un aumento de los requisitos de rentabilidad de la inversión, así como la disminución del flujo de caja”, dijo Harold Bordwin, director de Keen-Summit Capital Partners, firma que se especializa en la renegociación de bienes inmuebles en dificultades. “La consecuencia es que el capital tendrá pérdidas significativas y para los tenedores de deuda garantizada, que su inversión se verá perjudicada”.
Antigua propiedad de Blackstone
El edificio en 1740 Broadway, antiguo edificio de la firma Mutual of Nueva York o MONY, se encuentra justo al sur de Columbus Circle, entre las calles 55 y 56.
Fue comprado por US$ 605 millones por Blackstone Inc. en 2014. Para financiar la operación, la empresa suscribió una hipoteca de US$ 308 millones, que se empaquetó en un CMBS y fue adquirido por empresas como Travelers Cos, Endurance American Insurance Co. y otras.
En 2021, L Brands, la antigua matriz de Victoria’s Secret y Bath & Body Works, y la cual ocupaba el 77% del espacio arrendado del inmueble, dijo que dejaría la torre. Aunque Blackstone gastó decenas de millones en modernizar el edificio, la débil demanda de espacio de oficinas dificultó la búsqueda de nuevos inquilinos. Sin nadie que pagara el alquiler, Blackstone se retiró de la propiedad en 2022, incumpliendo el préstamo.
Hace unas semanas, el administrador especial de la hipoteca y Blackstone acordaron vender el edificio a Yellowstone Real Estate por unos US$ 186 millones, según personas familiarizadas con el asunto. El acuerdo supuso el reembolso del CMBS. Pero al pagar comisiones y anticipos, sólo quedaron US$ 117 millones para los bonistas. Aquellos inversionistas que poseían US$ 151 millones en títulos de menor calificación perdieron toda su inversión, mientras que los que poseían US$158 millones de deuda calificada originalmente como AAA sufrieron una pérdida del 26%.
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“Esta operación fue una tormenta perfecta de un edificio de oficinas que depende de un inquilino para la mayor parte del alquiler”, dijo en una entrevista John Kerschner, director de productos securitizados en Estados Unidos de Janus Henderson. “Veremos más pérdidas en los bonos relacionados con oficinas, pero va a llevar algún tiempo. Los arrendamientos y las hipotecas de oficinas tienen plazos muy largos”.
Un portavoz de Blackstone dijo por correo electrónico que la firma “dio por perdida esta propiedad hace casi tres años. Menos del 2% de nuestra cartera en propiedad son oficinas tradicionales en Estados Unidos. Esto no es una novedad y es un caso raro en nuestra cartera de casi US$ 600,000 millones”.
Un representante de Yellowstone no respondió a una solicitud de comentarios.
Se vienen más pérdidas
Algunos observadores del sector afirman que los inversionistas en CMBS deberían esperar en los próximos meses más pérdidas en bonos originalmente calificados como AAA.
Estrategas de Barclays advirtieron en un informe reciente que es probable que se vean afectados los tenedores de bonos con calificación más alta en cuatro CMBS vinculados a centros comerciales, entre ellos el antiguo Westfield de San Francisco y el centro comercial Palisades Center, al norte de Nueva York. Los CMBS de oficinas están cada vez más en su radar, escribieron.
“Dado que sólo nos encontramos en las primeras fases del descubrimiento de precios de las oficinas, esperamos que esta lista se amplíe”, señalaron Overby y Anuj Jain de Barclays en el informe.
Señalaron en particular los proyectos en 600 California St. en San Francisco, propiedad en parte de una filial de WeWork, y River North Point en Chicago, propiedad de Blackstone. Hay unos US$ 60,000 millones de CMBS de oficinas respaldados por hipotecas individuales, según las estimaciones de Barclays.
“Dados los retos a los que se enfrenta la propiedad, la dimos efectivamente por perdida en 2022″, dijo un portavoz de Blackstone por correo electrónico. Un representante de WeWork declinó hacer comentarios.
En los suburbios al norte de Chicago, un préstamo hipotecario de oficinas en manos de la firma de capital privado Ares se vendió recientemente a sólo el 12% de su precio original. Esa deuda se empaquetó en un vehículo llamado obligación de préstamo colateralizado de bienes raíces comerciales, que a su vez se enfrentan a una tensión sin precedentes.
“Es muy raro que los AAA se vean afectados, lo cual es un caso más idiosincrático con una alta concentración en un único préstamo para oficinas”, dijo Tracy Chen, gestora de carteras de Brandywine Global Investment Management. “Hay que ser extremadamente cauteloso, ya que el valor de los edificios de oficinas es menos transparente debido a la falta de transacciones, y lo mismo ocurre con los bonos vinculados a ellos”.
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