Se reducen tamaños de oficinas en edificios corporativos tipo B

WILFREDO HUANACHÍN OSORIOwhuanachin@diariogestion.com.pe

El mercado de edificios corporativos para el segmento B inmuebles de 4 pisos e inversión de hasta US$ 2 millones muestra una tendencia de reducción de espacios.La escasez de terrenos habilitados para este tipo de edificación y el aumento de costos en la mano de obra y los materiales de construcción serían los factores para esta disminución de espacios, explicó Abel Chumacero, gerente de negocios de Creativa Inmobiliaria.Indicó que la extensión de una oficina en un edificio categoría B en San Isidro se hallaba en 120 m2. Sin embargo, durante el año pasado se hicieron edificios con oficinas de 90 m2 , y ahora se hacen de entre 65 m2 y 70 m2 de área. En promedio, en un edificio corporativo B se construyen 15 oficinas."Estas oficinas son ocupadas por profesionales de pequeñas empresas y profesionales independientes (médicos, abogados, contadores)", refirió.Compras al contadoChumacero sostuvo que estos profesionales independientes adquieren oficinas corporativas pagando al contado (trato directo con el constructor), aportando una cuota inicial, al momento que se inician las obras de construcción, y pagando un saldo final del 5% al 10% del valor al momento de ocupar el inmueble.La transacción directa también favorece a la inmobiliaria, ya que le permite tener el flujo de caja necesario para realizar el proyecto a mayor velocidad y sin depender de los créditos que le ofrezca el sistema financiero, dijo.El ejecutivo señaló que los costos de construcción de un m2 de oficina corporativa aumentaron de 10% a 15% en los últimos 12 meses, tanto por el pago al personal de construcción como por el incremento del fierro y concreto armado.Refirió que el costo de un metro cuadrado en un edificio B estaba en US$ 400, y ahora subió a US$ 450 por m2. La venta de una oficina se encuentra en US$ 2,500 por m2, dijo.

RentabilidadEl ejecutivo indicó que la rentabilidad de un edificio corporativo tipo B le genera mayores beneficios a una inmobiliaria, dejándole un margen de 42% respecto a la inversión del proyecto, mientras que para el caso de una vivienda los márgenes son del 30% al 32%.En esto se considera que la construcción de un edificio corporativo se entrega en casco o "en gris", lo que significa un 20% de costos por aspectos de grifería y acabados que no se colocan en el edificio. Esto son tres meses menos de trabajos (con relación al tiempo de construir una vivienda), acotó.

Creativa Inmobiliaria apunta ahora a edificios 'premium' El gerente de Negocios de Creativa Inmobiliaria, Abel Chumacero, señaló que a partir de la segunda quincena de agosto incursionarán en la construcción de edificios 'premium' o tipo A, al iniciar la demolición de un inmueble ubicado en la Av. 27 de Noviembre en San Isidro. La propuesta es crear el edificio corporativo Creativa, que tendrá una extensión de más de 7,500 m2. Se espera que el inicio de construcción sea para el 2013 y la entrega del edificio se realice en el 2014. El próximo año comenzará a construir otro edificio 'premium' en Surco (Av. La Encalada). Creativa Inmobiliaria prevé que para el 2014 la participación de edificios corporativos será el 35% del total de proyectos que la empresa tenga en cartera. Actualmente, tiene 22 proyectos en cartera, entre obras residenciales y edificios corporativos, que significan una inversión de US$ 70 millones. De otro lado, estimó en nueve años el tiempo de retorno de inversión al comprar una oficina B de 90 m2 a US$ 225,000 para darse en arriendo.OPINIÓNSandro VidalGTE. INVESTIGACIÓN COLLIERS INTERNATIONAL

DEMANDA POR OFICINAS PEQUEÑAS

El tamaño de oficinas B tiene un promedio de entre 120 m2 y 250 m2 de espacio. No obstante, hay oficinas en nuevos proyectos donde se tienen dimensiones menores a 100 m2 . Si se ve que el edificio B+ está reduciendo espacios, esto se debe sobre todo al tipo de empresas que ocupan estas oficinas. Para tomar un ejemplo, una mediana empresa requeriría espacios de 150 m2, que es el preferido de los B+. Entonces, espacios más pequeños estarían dirigidos a profesionales independientes, relacionados a la contabilidad, diseño gráfico o marketing, de dos a cinco personas. De otro lado, estos edificios B+ cada vez cuentan con más tecnología de seguridad (alarmas, rociadores, escaleras presurizadas) ya que la norma municipal así lo exige.