Primera venta de inmuebles pagará IGV de forma adelantada

LUIS HIDALGO SUÁREZlhidalgos@diariogestion.com.pe

Tanto va el agua al cántaro que se rompe. Debido a los elevados niveles de evasión que supera los S/. 500 millones anuales en la venta de inmuebles nuevos, y de informalidad en el sector construcción, la Sunat estableció (Resolución de Superintendencia N° 022-2013, publicada ayer) la aplicación del sistema de detracciones (Ver recuadro) a la primera venta de inmuebles que están gravados por el IGV.

La tasa a aplicarse será de 4% se aplicará a la primera venta de todo los inmuebles nuevo, independientemente de su valor. En el caso de viviendas nuevas, aquellas cuyo valor de venta sea mayor a las 35 UIT (unidades impositivas tributarias) que en la actualidad equivale a S/. 129,500, estarán afectas a esta detracción. Es decir, toda vivienda cuyo valor sea menor a ese monto está exonerada. La norma entrará en vigencia a partir del 1 del próximo mes.

EvasiónFuentes de la Sunat revelaron que existe un bajo nivel de entrega de comprobantes de pago por la venta de inmuebles nuevos (primera venta).

Han detectado que cuando se realiza la venta de un inmueble, los compradores suelen quedar satisfechos solo con la firma del contrato de compra-venta y la inscripción de la propiedad en Registros Públicos, situación que es aprovechada por algunas empresas constructoras e inmobiliarias para evitar el registro contable de la operación y no emitir el comprobante de pago.Eso se traduce en una evasión (del IGV y del impuesto a la renta -IR). Se estima que la evasión por esta modalidad supera los S/. 217 millones por año.

Otra modalidad de evasión es la conformación de consorcios, empresas, asociaciones, o simplemente se juntan varias personas para construir un edificio y que desaparecen después de haber vendido las unidades inmobiliarias, dejando pendientes de pago las obligaciones tributarias generadas. Con esta modalidad se evidencia una evasión que supera los S/. 317 millones al año.

ImpactoConsiderando que las ventas de viviendas se incremente este año en 10% (Gestión 24.01.13), una estimación preliminar indica que con la aplicación de este sistema de detracciones la recaudación del IGV alcanzaría unos S/. 585 millones y por el impuesto a la renta (IR) en S/. 200 millones al año, es decir, unos S/. 785 millones en total.

Considerando que no todos evaden, el incremento en la recaudación estaría entre S/. 400 millones de S/. 500 millones.La medida involucraría a unos 15,000 contribuyentes que tendrían que abrir sus cuentas de detracciones (Ver recuadro).De otro lado, la aplicación de la detracción no debe afectar el precio final de los inmuebles, incluidas, las viviendas nuevas, porque no se trata de un nuevo impuesto.

Operatividad¿Cómo se aplica? Si la venta del inmueble nuevo se hace mediante boleta de venta, el adquirente (persona natural o jurídica) entrega el total del dinero al vendedor (constructora o inmobiliaria) y es este el que está obligado a autodetraerse el IGV.Pero si por la primera venta del inmueble se emite factura (porque lo exige el adquirente) en ese caso esta obligado a hacer la detracción es el que compra (adquirente).

Unas 35 mil constructoras ya pagaban IGV adelantadoPara el sector construcción la aplicación del sistema de detracciones del IGV no es nueva. Los contratos de construcción (el servicio) de inmuebles ya están incorporados al sistema de detracciones del IGV desde diciembre del 2010, con una tasa del 5% sobre el valor del contrato.Los resultados han sido buenos. A fines del 2012 habían 35,000 cuentas de detracciones que reciben el pago adelantado (la detracción) del IGV por contratos de construcción.El importe total que se ha depositado en esas cuentas alcanzó los S/. 2,175 millones en el 2012, mayor en 140% respecto a lo recaudado en el 2011, de 140%, es decir, se ha más que duplicado el monto de detracciones por este concepto el año pasado.De otro lado, se estima que el efecto de esta medida en la recaudación tributaria ha sido un incremento de S/. 600 millones por año (monto estimado a partir de los abonos en las cuentas).

PARA RECORDARDetracciones. Por este régimen determinadas ventas de bienes y prestación de servicios gravados con el IGV están sujetos además a un porcentaje de detracción que deberá ser aplicado por el adquirente o usuario de dichas operaciones (o en determinados casos por el vendedor del bien o prestador del servicio) y depositados en una cuenta del Banco de la Nación, que el vendedor deberá abrir para tales fines.

DETRACCIÓN A LA PRIMERA VENTA DE INMUEBLES(Principales características)Alcance: La detracción se aplicará a la primera venta de inmuebles. Pero en el caso de las viviendas solo a aquellas cuyo valor supere las 35 UIT (S/. 129,500, a la fecha). Las viviendas de menor valor a ese monto están exoneradas.Tasa: 4%Cómo se aplica: Si la venta del inmueble nuevo se hace mediante boleta de venta, el adquirente (persona natural o jurídica) está obligado a autodetraerse el IGV. Pero si emite factura, quien está obligado a hacer la detracción es el que compra (adquirente). Plazos: Cuando se emite boleta, hasta que se firme la escritura pública o el día que se realice el pago en efectivo (lo que ocurra primero). Si se emite factura hasta el quinto día hábil del mes siguiente al que se registra la operación, o hasta la firma de la escritura pública (lo que ocurra primero).Control: Además de los sistemas habituales de fiscalización, auditorías, se ha añadido a los notarios, quien debe pedir las constancias de las detracciones, al momento de realizar el acto público que formaliza la compra-venta del inmueble nuevo. Si los contribuyentes no lo presentan debe informar de ello a la Sunat. Sanciones: A los que incumplan la multa de 50% de la detracción no realizada; no pueden usar el crédito fiscal. Además, el mal uso de los recursos depositados en las cuentas de detracciones da lugar a una multa de 100% del dinero mal utilizado.FUENTE: SUNATELABORACIÓN: GESTIÓN

SE PODRÍAN ABRIR OTROS PROBLEMASOPINIÓNErik LindTRIBUTARISTA DEL ESTUDIO ECHECOPARA partir del próximo 1 de febrero, la primera venta de bienes inmuebles gravada con el Impuesto General a las Ventas (IGV) estará sujeta además al Sistema de Pago de Obligaciones Tributarias con el Gobierno Central (SPOT). La Administración Tributaria busca implementar el Régimen de Detracciones al sector construcción para asegurar una mayor recaudación tributaria en el presente ejercicio a través del cobro de tributos provenientes de uno de los sectores productivos de mayor crecimiento en el Perú, y a la vez reducir el nivel de informalidad existente en dicho sector.

No obstante ello, la aplicación del Régimen de Detracciones al sector construcción no asegura necesariamente un combate efectivo contra la informalidad, pues posiblemente esta se manifieste considerablemente en las operaciones en las cuales el comprador no requiera sustentar costo o gasto para efectos del IR o utilizar el crédito fiscal del IGV, y en las que, por tanto, el vendedor obligado a efectuar la detracción en estos casos no tendría otro incentivo para emitir un comprobante de pago y realizar tanto el pago del IGV como la detracción del 4% de la operación.

Por el contrario, la aplicación del presente régimen impondría una mayor carga para las constructoras formales que realizarían sus primeras ventas de inmuebles a otras empresas no vinculadas (por ejemplo, de oficinas), pues recibirían 4% menos de los montos facturados a sus compradores, obligados a realizar dicha detracción.