Uno de los puntos de la Ley N° 31313 de Desarrollo Urbano Sostenible (DUS) establece que la participación en el incremento del valor del suelo permite a la municipalidad provincial competente obtener un porcentaje de dicho incremento para destinarlo a fines de utilidad pública. Recientemente, un decreto legislativo hizo algunos ajustes.
Por ejemplo, en la ley se establecía que la municipalidad participaba del incremento, luego de una evaluación técnica. El decreto elimina esta condición.
Otro punto clave es que la ley establecía que las municipalidades establezcan, por ordenanza, el porcentaje de participación que se imputará al incremento del valor comercial generado. Pero, subrayaba que no debía ser menor al 30% ni mayor al 50% del alza del valor comercial por metro cuadrado, entre otros detalles.
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Ahora, la modificación a través del decreto legislativo, se determina que “la metodología para el cálculo del porcentaje de participación en el incremento del valor del suelo generado, así como la determinación de los rangos para los porcentajes se regula en el respectivo reglamento”.
Además, se resalta: “La participación en el incremento del valor del suelo se destina prioritariamente a la generación de viviendas de interés social”.
“El porcentaje no ha sido retirado, sino que será abordado según el reglamento correspondiente. La captura total se va a determinar a través de esta norma, que permitirá un mayor sustento de estos porcentajes”, explicó el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) a Gestión.
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Hechos generadores
Otro ajuste que se hizo fue a los “hechos generadores” de la participación del incremento del valor del suelo. Ahora se ponen en “blanco y negro”.
Uno de los factores está relacionado con la actualización del Instrumento de Planificación Urbana. Es decir, si la municipalidad en la que se encuentra el terreno modifica el instrumento de planificación y mejora la clasificación del suelo, se genera un aumento de valor de la vivienda o terreno, siempre que se asegure la disponibilidad de servicios.
El segundo tiene relación con la actualización de la zonificación, es decir, la distribución que podrá tener una construcción. Por ejemplo, la valorización de un terreno puede subir si se establece que en esa área se podrán construir inmuebles no solo de cinco pisos, sino de 20 pisos.
El tercer factor es la ejecución de proyectos de inversión. En caso el municipio construya una avenida asfaltada o pavimentada en una zona que antes no tenía este acceso, el terreno elevará su valor.
Si bien en la ley original, emitida en julio del 2021, ya se mencionaban estos hechos, se ha precisado la calificación, señaló Luis Aliaga, abogado especialista en derecho inmobiliario de PPU Legal.
“Si tu predio se beneficiaba por un incremento del valor, tú tenías que pagar al Estado un monto por ese incremento. Una especie de subsidio o contribución. Dependiendo del hecho generador se les exigirá en un momento determinado el pago por ese incremento de valor y se podrá hacer ese pago en efectivo, transferencia diaria o ejecución de obra. Eso no lo tenía la ley como estaba contemplada”, explicó.
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Queda pendiente el reglamento
En teoría, este aumento de valor se tenía que pagar cuando se actualizaran algunos proyectos de construcción e inclusive cuando se vendía el inmueble. Pese a que la ley ya tiene tres años, Aliaga recordó que esto nunca llegó a ser regulado, pues no se emitió un reglamento que precisara cómo o qué mecanismos se iban a generar para el efecto del cobro.
Como se recuerda, con estos ingresos el Estado tendría que financiar obras públicas para promoción de agua y desagüe, construcción de equipamiento urbano, creación de espacios públicos, entre otros proyectos.
“Eso algo que queda aún pendiente. No sabemos cómo lo vaya a regular el MVCS para que -además- incentive a que los desarrolladores puedan realizar proyectos de administración urbana y proyectos de construcción, inclusive para el desarrollo de viviendas de interés social”, indicó
El reglamento que tendrá que emitir el MVCS no solo dará pie a la aplicación de esta valorización de terrenos, sino que también tendrá que especificar cuánto deberán pagar los propietarios. Como se mencionó líneas atrás, el reciente decreto modificó el artículo 56 de la ley DUS, referido al porcentaje de ingreso que recibirían municipios por los incrementos del valor comercial de los terrenos.
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Aliaga recordó que la medida fue criticada debido a que aumentaba los costos de transacción “de manera descomunal” pues la vida legal de un solo predio podría pasar por muchos hechos y en todos esos actos el titular tendría que estar pagando estos incrementos de participación por el incremento del suelo.
El director ejecutivo de la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco), Guido Valdivia, coincidió en que, cuando se aplique esta norma, implicará que, por ejemplo, los propietarios reciban menos dinero por la venta de estos inmuebles.
“Aún el propietario gana toda la plusvalía del suelo si le cambian el valor. Algunos dicen que la plusvalía es una especie de doble impuesto predial -aunque este se paga todos los años-. Sí es discutible su aplicación (por el incremento de valor del suelo), sobre todo en un mercado tan poco regulado”, comentó.
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Precisiones
Para el representante de Capeco, otro problema que queda pendiente con esta ley es si las municipalidades están en capacidad de poder gestionar un proceso tan complejo como el de cálculo y cobro de plusvalía.
“Creemos que la mayoría de municipalidades en el Perú no están preparadas ni técnica ni financieramente para muchas de estas funciones. Es bien complicado y más cuando tenemos municipalidades que son ‘tolerantes’ al tráfico de tierras”, refirió.
Valdivia añadió que, con las modificaciones en la ley, no queda claro si el Gobierno tiene la intención de crear un operador público de suelo. Aunque esta figura es mencionada en la ley original, en el decreto legislativo se retira la denominación al Fondo MiVivienda como administrador del “Banco de Tierras”.
El especialista comentó que esa referencia podría sugerir que el Gobierno podría estaría pensando en un operador independiente, “lo cual sería probablemente la mejor de las de las iniciativas que se pueden tomar para esto”.
Otro punto que se necesita aclarar, indicó la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI Perú), son las pautas en cuanto a los hechos generadores relacionados a inversión pública.
La directora ejecutiva de ADI, Cecilia Lecaros, mencionó que para el aumento de valor en el terreno no solo se debe considerar que se tenga planeado un proyecto de inversión, sino que este debe estar ya aprobado y financiado. Esto, consideró, debería estar precisado en el reglamento que se emitirá.
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