Comprar un departamento nuevo no garantiza que esté libre de desperfectos. Filtraciones, humedad, grietas y problemas en las instalaciones pueden aparecer durante los primeros meses de uso. En algunos casos, la inmobiliaria realiza las reparaciones correspondientes, pero las fallas vuelven a presentarse meses o años después.
El problema se complica cuando la empresa atendió el reclamo durante el primer año y el desperfecto reaparece cuando la garantía contractual ya venció. ¿La inmobiliaria puede desentenderse del problema alegando que ya cumplió con repararlo? ¿El propietario puede exigir una nueva intervención sin asumir los costos?
La legislación peruana contempla mecanismos para proteger a los compradores. Sin embargo, la posibilidad de reclamar dependerá del origen de la falla, el momento en que fue reportada y si las reparaciones anteriores solucionaron efectivamente el problema.
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¿La inmobiliaria debe reparar nuevamente el desperfecto?
Una inmobiliaria no necesariamente queda libre de responsabilidad después de realizar una primera reparación. Si el problema vuelve a presentarse porque no fue corregido adecuadamente, el propietario podría exigir una nueva intervención.
Alberto Meneses, director de Gestión de Predios y Regulación Municipal del Estudio Olaechea, explicó que cuando una filtración, grieta u otra falla reaparece, puede tratarse de una deficiencia que nunca fue solucionada.
“Si se vuelve a presentar pese a haber sido reparado, no se le considera como un hecho nuevo ni un vicio posterior que estuviera prescrito, sino la evidencia de una reparación deficiente o inidónea de la falla original”, señaló.
Por su parte, Sabrina Mecinas, asociada del estudio Rodríguez García Asesoría Legal, indicó que el Indecopi puede ordenar una nueva reparación a costo de la inmobiliaria si se demuestra que la intervención anterior fue insuficiente.
No obstante, precisó que será necesario acreditar que el desperfecto es atribuible a la empresa, pues esta también puede presentar pruebas para demostrar que la falla tiene un origen distinto.
¿Qué sucede si la garantía ya venció?
El Código de Protección y Defensa del Consumidor establece una garantía mínima de 10 años para los aspectos estructurales del inmueble, contados desde la emisión del certificado de finalización de obra y recepción de obra por parte de la municipalidad.
Mecinas explicó que, para los acabados y otros componentes, los plazos dependen de las garantías aplicables. Tampoco se aplica el plazo de 10 años para instalaciones sanitarias y eléctricas.
Sin embargo, el vencimiento de estos periodos no necesariamente impide reclamar.
“Si se acredita que la falla persiste o reaparece debido a que la reparación no fue idónea, podría exigirse a la inmobiliaria que la subsane nuevamente, incluso si el plazo de garantía ya venció”, explicó Mecinas.
La especialista agregó que también debe considerarse la existencia de vicios ocultos, es decir, desperfectos que ya estaban presentes al momento de la entrega, pero que no podían detectarse razonablemente.
Meneses coincidió en que la inmobiliaria debe responder cuando el defecto fue comunicado durante la garantía y no se solucionó por completo.
No obstante, ambos especialistas presentaron diferencias sobre el efecto de las reparaciones en los plazos. Mientras Mecinas señaló que una reparación no reinicia, suspende ni amplía automáticamente la garantía, Meneses sostuvo que el plazo se suspende hasta que el desperfecto haya sido solucionado definitivamente.
Por ello, el efecto sobre los plazos debe evaluarse según las circunstancias del caso.
Desperfectos en departamentos nuevos: derechos del propietario y obligaciones de las inmobiliarias (Foto: Magnific)
¿Cuántas veces puede reparar la inmobiliaria el mismo problema?
La legislación peruana no establece un número máximo de intentos para corregir un desperfecto. Sin embargo, no significa que la empresa pueda efectuar reparaciones indefinidamente sin solucionar la causa del problema.
Meneses explicó que, si después de uno o dos intentos el desperfecto continúa, podría evidenciarse que el procedimiento utilizado no es adecuado. Añadió que las reparaciones deben realizarse dentro de un plazo razonable.
Por ejemplo, si una pared presenta humedad y la inmobiliaria se limita a pintarla cada vez que aparece una mancha, sin corregir la filtración que la origina, el propietario podría cuestionar la eficacia de esas intervenciones.
Mecinas coincidió en que el deber de idoneidad exige una reparación adecuada y efectiva, por lo que el propietario puede solicitar que se corrija la causa del desperfecto.
No obstante, la inmobiliaria podría rechazar una nueva reparación si demuestra que la falla se produjo por un uso inadecuado del inmueble, falta de mantenimiento o causas ajenas a su responsabilidad.
Ambos especialistas señalaron que no basta con atribuir el desperfecto al desgaste natural o al propietario sin presentar pruebas que respalden esa afirmación.
¿Qué medidas ha ordenado Indecopi?
Los pronunciamientos del Indecopi muestran que las medidas correctivas frente a desperfectos inmobiliarios no se limitan necesariamente a ordenar nuevas reparaciones.
Mecinas mencionó la Resolución N.º 1511-2025/CC2, en la que se determinó la responsabilidad de una inmobiliaria por el levantamiento de cerámicos debido a una aplicación deficiente del adhesivo.
En ese caso, se consideró que el vencimiento de la garantía contractual no impedía evaluar la responsabilidad de la empresa si el desperfecto constituía un vicio oculto preexistente a la entrega. Se ordenó reparar la falla.
Otro antecedente es la Resolución N.º 0861-2025/SPC-INDECOPI, mediante la cual se confirmó la responsabilidad de una inmobiliaria por problemas relacionados con porcelanatos, bombas sumergibles y humedad en las paredes del sótano de un edificio.
Mecinas recordó que el Indecopi ordenó reembolsar S/ 800 por una reparación parcial de porcelanatos y S/ 15,859.20 por el cambio de bombas sumergibles, además de reparar adecuadamente las paredes afectadas por humedad.
La especialista también mencionó la Resolución N.º 0231-2025/SPC-INDECOPI, relacionada con fallas estructurales en vigas y columnas que comprometían la seguridad de una vivienda.
En ese procedimiento, la autoridad ordenó devolver al consumidor el valor total de la construcción del inmueble, conforme a las condiciones contractuales correspondientes.
Meneses también hizo referencia a esta última resolución y a la N.º 0232-2025/SPC-INDECOPI, destacando que la autoridad puede disponer medidas más severas cuando los desperfectos son graves.
Estos antecedentes muestran que el Indecopi puede ordenar reparaciones, reembolsos de gastos y, en determinados casos, devoluciones de dinero, dependiendo de la gravedad del defecto y las circunstancias acreditadas.
Reparaciones de departamentos: ¿qué pasa si la inmobiliaria no soluciona las fallas?. (Foto: GEC)
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¿Puedes contratar a otro técnico y exigir el reembolso?
Cuando la inmobiliaria no atiende el problema o las reparaciones resultan insuficientes, el propietario podría contratar a un tercero para corregir el desperfecto. Sin embargo, ello no significa que automáticamente tenga derecho a recuperar el dinero gastado.
Meneses explicó que, para solicitar el reembolso, resulta importante acreditar la urgencia de la intervención, haber comunicado previamente el problema a la inmobiliaria y conservar las facturas o recibos correspondientes.
Mecinas recordó la Resolución N.º 2305-2023/CC2, en la que Indecopi ordenó reembolsar S/ 800 a una junta de propietarios por la reparación de porcelanatos en áreas comunes.
En ese procedimiento se valoró que la junta había acreditado el desperfecto y el gasto efectuado, mientras que la inmobiliaria no demostró haber realizado las gestiones necesarias para solucionar el problema.
Por otro lado, cuando las fallas generan daños adicionales, como deterioro de muebles o imposibilidad de utilizar una habitación, el propietario podría evaluar una indemnización.
Mecinas precisó que el Indecopi no puede otorgar una indemnización por daños y perjuicios dentro de un procedimiento administrativo sancionador. Para obtener ese resarcimiento, corresponde acudir a la vía judicial.
¿Cómo reclamar ante Indecopi si las fallas continúan?
Para presentar un reclamo, el propietario debe reunir pruebas que permitan demostrar que el desperfecto ya había sido comunicado y que las reparaciones anteriores no solucionaron el problema.
Meneses recomendó conservar el contrato de compraventa, el acta de entrega del departamento, las comunicaciones con la inmobiliaria, los reclamos presentados y los informes técnicos de las intervenciones realizadas.
También resultan importantes las fotografías y videos fechados. Mecinas añadió que puede ser útil contar con un informe técnico independiente para determinar el origen del desperfecto.
Con esta documentación, el propietario tiene dos alternativas para acudir al Indecopi.
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Abogado especialista encargado de Enfoque Legal en Diario Gestión - Actualmente, ocupa la posición de analista legal en el área de Economía en el Diario Gestión.
