El mercado de parques industriales cerró el 2025 con un crecimiento “más orgánico” frente a años anteriores, de acuerdo con el último reporte de la consultora Binswanger. “Ya estamos viendo compras (de terrenos industriales) mucho más sostenidas por parte de empresas medianas y pequeñas, además de alguna que otra compañía grande que aparece de manera puntual”, señaló Juan Ruiz Coral, jefe de Investigación de la firma.
En detalle, el especialista recordó que antes de la pandemia el mercado de parques industriales colocaba alrededor de 750,000 metros cuadrados (m2) al año. Sin embargo, tras la crisis sanitaria, las ventas cayeron a un rango de 400,000 a 450,000 m2 anuales. “Hubo una baja importante, no solo producto de la pandemia, sino también por factores estructurales, porque las grandes corporaciones dejaron de comprar terrenos de gran tamaño. Entonces empezó a venderse más lotes pequeños que grandes”, acotó.
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En ese contexto, durante el 2025 las ventas alcanzaron los 536,000 m2, un resultado que —según indicó— reflejó una recuperación favorable para el mercado y representó un crecimiento de 2.7% frente al 2024. La tasa de vacancia, asimismo, continuó reduciéndose y se ubicó en torno al 21%, lo que brinda previsibilidad sobre la necesidad de nuevos desarrollos.
“Los proyectos que se entregaron en una primera etapa poco a poco se van quedando sin metros cuadrados disponibles”, explicó. Como ejemplo, mencionó el caso de Indupark (Chilca), que actualmente supera el 85% de nivel de ventas.
A su juicio, este escenario marca el momento en que proyectos concebidos hace más de una década están entrando en su fase final de comercialización, lo que abre espacio para el ingreso de nuevas iniciativas. En ese panorama, recordó que el año pasado se concretó la licitación del Parque Industrial de Ancón, un desarrollo ubicado en una zona estratégica dentro del corredor Callao–Ancón–Chancay, un eje logístico clave de cara al mediano plazo.
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Lurín es un distrito al sur de Lima que alberga importantes parques industriales y centros logísticos. Crédito: Scht.com
¿Chao margen de negociación?
Durante el 2025, la demanda de terrenos en parques industriales se concentró principalmente en Lurín (52%), seguida por Huachipa (28%) y Chilca (20%). Lurín se mantuvo como el eje más dinámico del mercado, impulsado por proyectos como Macrópolis y Lúcumo, que incorporaron 160,000 m2 adicionales de oferta habilitada. En el caso de Macrópolis, destacó la salida al mercado de nuevos lotes de entre 5,000 m2 y 15,000 m2, explicó Ruiz.
En segundo lugar se ubicó Huachipa, en la zona este de la capital, donde resaltó el desempeño del proyecto Bryson Hills, favorecido por su cercanía al casco urbano. Más al sur, Chilca también registró actividad, con colocaciones en desarrollos como Indupark y Sector 62.
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En cuanto al perfil de la demanda, predominaron las empresas comercializadoras, logísticas, manufactureras y vinculadas a la construcción. En detalle, las comercializadoras de los sectores automotriz, construcción y consumo masivo lideraron las compras de lotes industriales, con una participación conjunta de 47%, seguidas por empresas de logística (13%) y manufactura (7%).
A ello se suma la presencia de inversionistas privados, que adquieren lotes de entre 1,000 y 2,000 m2 con fines de valorización futura. De hecho, el 77% de la demanda se concentró en lotes menores a 2,000 m2. No obstante, el segmento de terrenos de 2,000 a 10,000 m2 elevó su participación de 13% a 18%, impulsado por el crecimiento de empresas que requieren ampliar operaciones.
Un dato relevante del reporte es que el mercado actualmente cuenta con cerca de 3 millones de m2 en stock. Chilca concentra el 60% de esta oferta, seguida por Lurín (30%) y Huachipa (10%). “A un ritmo de ventas de aproximadamente 500.000 m2 por año, este stock podría absorberse en alrededor de seis años, lo que permite anticipar el momento en que ingresarán nuevos proyectos, como el futuro Parque Industrial de Ancón, en un escenario de mayor equilibrio entre oferta y demanda”, sostuvo el especialista.
Mientras que la ocupación de los terrenos vendidos —con construcciones en curso o culminadas— alcanzó el 35%, con Lurín liderando con una tasa de 49%.
Un elemento que se ha registrado en 2025 y posiblemente se mantenga este año, es que algunos desarrolladores han optado por reducir los márgenes de descuento ante la menor cotización del dólar. “Las tarifas publicadas se mantienen, pero lo que ha cambiado es el margen de negociación. Si antes se podía negociar entre 5% y 10%, hoy en algunos casos ese margen se ha reducido a 5% o incluso a cero. Es decir, el precio de lista termina siendo prácticamente el precio final. Es una especie de escudo para compensar la baja del tipo de cambio”, detalló.
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Así, aunque los valores oficiales no han variado, en varios proyectos los desarrolladores han ajustado la flexibilidad comercial para sostener sus ingresos en dólares. Esta práctica, precisó el especialista, podría mantenerse también durante el 2026. En cuanto a los valores por eje industrial, los precios de venta se ubicaron en Lurín entre US$ 140 y US$ 205 por m2; en Huachipa entre US$ 120 y US$ 140 por m2; y en Chilca entre US$ 85 y US$ 150 por m2, dependiendo de la ubicación y características de cada parque.
Lo que se espera para este año
De cara a este año, el reporte de Binswanger proyecta la incorporación de más de 400,000 m2 de nuevos lotes industriales en Lurín, la zona con más dinamismo en ventas. Asimismo, prevé que la demanda continuará impulsada por los sectores de comercio, manufactura, construcción y logística e incluso se observa un creciente interés de empresas extranjeras por adquirir terrenos de gran escala, superiores a cinco hectáreas.
En cuanto a los precios, la mayoría de parques industriales prevé mantener sus valores de lista durante el primer semestre de 2026.
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“El 2026, al ser un año electoral, introduce un grado de incertidumbre en las decisiones de inversión. No obstante, en el sector se percibe un entorno de relativa calma y expectativas económicas favorables, con proyecciones de crecimiento cercanas al 3% y estabilidad monetaria, factores que respaldan una visión positiva para la actividad inmobiliaria industrial. En ese contexto, no se espera un salto extraordinario en las ventas, pero sí niveles similares a los registrados en 2024 y 2025, bajo un crecimiento considerado más orgánico”, consideró Ruiz.
