En la capital viene creciendo una alternativa para que las empresas usen espacios para sus actividades industriales. Además de ser más económico que un parque industrial, estas infraestructuras no cuenta con una administración centralizada que se encargue del mantenimiento de las áreas comunes (pistas, áreas verdes, espacios de recreación), del control de los acciones, ni de aspectos de seguridad de los lotes, lo que implica un monitoreados de manera independiente. Frente a ello, RE Propiedades realizó un análisis sobre cómo viene evolucionando el mercado de lotizaciones industriales ubicadas en la zona sur de Lima, y las perspectivas ante la demanda.
De acuerdo al reporte, existen tres lotizaciones industriales en Lima, específicamente en el distrito de Lurín. Estas son MacrOpolis (etapa 1 y etapa 2), Lúcumo y Almonte, las cuales en conjunto hace un inventario total de 5.3 millones de metros cuadrados (m2). MacrOpolis es el que concentra casi el 60% de los lotes.
En lo que respeta a la disponibilidad de los terrenos de venta en estas lotizaciones industriales, estas se ubicaron en cerca de 450,000 m2 durante el segundo semestre del año pasado. Las áreas que se ofrecen van desde los 300 m2 hasta dimensiones superiores a 50,000 m2.
Y es que, si bien en el 2024 se vendieron entre 100,000 m2 a 150,000 m2 en terrenos de los tres proyectos de lotización industrial, Oré estima que durante este año este rango de colocación se mantendrá, sobre todo porque son iniciativas que ofrecen terrenos de mayor dimensión.
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¿Cómo viene la demanda y oferta?
Frank Oré, consultor senior de RE Propiedades, explica que, si bien el negocio de lotizaciones industriales es exclusivamente de ventas de terrenos, la demanda es muy diversa, siendo las empresas del rubro logístico, principalmente las impulsadas por el comercio electrónico, las que buscan áreas más extensas, ya que necesitan estar muy cerca a la ciudad. No obstante, también detalla que las compañías manufactureras, de servicio, y otras adquieren estos lotes.
“La demanda ha sido un poco variada. Se han registrado ventas de lotes pequeños de 1,000 m2 hasta de 20,000 m2. Pero, a nivel de cantidades son más operaciones de área pequeña y muy pocas las operaciones que superan los 10,000 m2″, puntualizó, tras agregar que se concretaron seis transacciones menores a 5,000 m2 y alrededor de cuatro que superan esa cifra.
Almonte es la lotización industrial con mayor disponibilidad, pues de los 1.2 millones m2 que tienen está libre el 29%. Le sigue MacrOpolis con el 3% de área disponible para ser colocado. Mientras que Lúcumo, es el que está cerca de no tener stock con 1% de área listo para venderse. Ante ello, Oré mencionó que sí se espera que el inventario crezca, aunque no aun no hay una confirmación oficial por parte de los operadores.
“Lúcumo casi no tiene disponibilidad. Estos 4,800 m2 disponibles son aproximadamente tres lotes, entonces sí es probable que este año se expandan, pero casi ya se están quedado sin tierra, a diferencia de MacrOpolis, que sí tiene mucho terreno por expandir”, acotó, tras mencionar que Almonte también tiene potencial de expansión aunque no hay mayor anuncio al respecto, ya que actualmente tienen el 29% del área disponible para vender.
Precio estable
Al cierre del segundo semestre, el precio promedio de venta de terrenos en lotizaciones fue de US$155.9 por metro cuadrado, encontrándose valores que va entre los US$80 que se ubica en MacrOpolis, hasta los US$210 por m2, que se encuentra en Lúcumo. De cara al 2025, se prevé que el ticket no sufra variación significativa, ya que es un negocio que se mantiene estable.
El ejecutivo también mencionó que la determinación de los precios en estos casos considera la consolidación de la zona, si se trata o no de terrenos habilitados, el estado del terreno (plano, por nivelar), la disponibilidad de servicios básicos, entre otros factores.
En tal sentido, en MacrOpolis, el ticket del metro cuadrado ronda entre los US$80 y US$125 el m2, siendo el más económico, seguido de Almonte, que promedia los US$150. Por otro lado, Lúcumo tiene un valor de venta de entre US$180 y US$210, según los datos registrados por RE Propiedades.
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