La denuncia por el delito de usurpación es una de las vías necesarias para recuperar una propiedad inmueble que ha sido ilegítimamente poseída por un tercero, indica Augusto Linares, abogado penalista y socio de Linares Abogados.
Pero advierte que en este delito no se evalúa la propiedad como argumento principal: de lo que se trata es de acreditar la posesión previa física, pero también de documentarla, lo cual puede resultar algo complejo.
“El delito de usurpación no protege necesariamente a los propietarios, sino al poseedor e incluso al poseedor ilegítimo. Lo importante es que se acredite que esa posesión es la que se ha perdido o turbado por el comportamiento del usurpador”, subraya.
Linares refiere que muchos propietarios tratan de acreditar la posesión con documentos, con el pago de impuestos prediales, por ejemplo, pero en la práctica el terreno ha estado abandonado.
“Al final se quedan sin argumentos o sin documentos para probar la posesión previa. Lo que hay que trabajar es la posesión previa física y documental, puede ser a través de: colocación de hitos, inspecciones de alguna autoridad, verificaciones de algún servicio privado contratado, fotos en el lugar que acrediten que el propietario poseía verdaderamente el espacio físico, etc.”, remarcó.
Si el propietario no acredita la posesión previa, el usurpador puede ganar el caso, advierte el especialista.
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¿Qué ocurre en el caso de viviendas usurpadas por inquilinos que ya no pagan la renta y no se quieren retirar del inmueble? En este escenario, el propietario deberá recurrir a un proceso judicial para lograr el desalojo, pero ello podría tomarle entre tres a cinco años.
Para agilizar un proceso de desalojo, Linares remarca que será clave el haber firmado contratos formales de alquiler.
Asimismo, el contrato de alquiler debe incluir cláusulas que agilicen el proceso de desalojo. Por ejemplo, la cláusula de desalojo con ayuda notarial.
La cláusula de desalojo con ayuda notarial permite que un notario verifique el no pago del arrendatario -revisa que no ha depositado en la cuenta bancaria abierta con este fin por el propietario- de manera que facilita la labor del juez que debe ordenar el desalojo.
Por su parte Daniel Corzo, asociado senior en Miranda & Amado, dio algunas recomendaciones para mitigar eventuales riesgos a la hora de alquilar una vivienda o un lugar comercial:
-Verificar los datos y perfil de quién será la persona con la que se firmará el contrato (quién será el arrendador y a quién se le alquilará la propiedad), ya sea una vivienda, local comercial u otro. Se puede obtener información relevante en las principales centrales de riesgos, solicitando referencias a terceros y en los registros públicos, a fin de comprobar, por ejemplo, para el caso del arrendador, quién es el titular del inmueble con facultades suficientes para entregar el bien en arrendamiento.
-El propietario del inmueble (arrendador) podría ser una persona jurídica o natural. En el primer caso, se deberá constatar que el representante con quien se firmará el contrato tenga las facultades suficientes para celebrar el arrendamiento. Mientras que, de ser una persona natural, lo primero por comprobar será su estado civil, porque de ser casado deberá participar el cónyuge también.
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-Para el caso del arrendatario, confirmar la posesión del inmueble, para ello se aconseja visitar el bien varias veces antes de arrendarlo y, de esa manera, verificar el estado y situación del mismo antes de habitarlo (cañerías, instalaciones eléctricas, etc.).
-Acordar cómo serán los pagos de los servicios de luz, agua, internet, mantenimiento; así como del impuesto predial y arbitrios.
-Si se trata del alquiler de un departamento, verificar el reglamento interno a fin de conocer las normas de convivencia y las restricciones existentes, tales como, cuotas de mantenimiento, restricciones sobre tenencia de mascotas, restricciones sobre la realización de reuniones sociales, entre otros aspectos.
Licenciado en periodismo de la PUCP, con más de diez años de experiencia en medios de prensa escritos y digitales.
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