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La tasa de interés promedio anual para créditos hipotecarios en los bancos se ubica en 10%, su nivel más alto en 13 años. Dicho incremento, responde al incremento progresivo en la tasa de referencia del BCR como una medida para controlar la inflación. Analistas prevén una reducción hacia el próximo año; entonces, ¿por qué sería un buen momento comprar una vivienda?
Jorge Guillén, profesor asociado de Esan, señaló que la tendencia creciente de las tasas de interés para hipotecarios no será para siempre. “Entonces, no debería afectar la decisión de una compra”.
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Para Jorge Carrillo Acosta, profesor y experto en finanzas de Pacífico Business School, comprar una vivienda siempre será una buena opción cuando se va a reemplazar el alquiler.
“Si estoy viviendo en casa alquilada y la voy a comprar una vivienda, más allá de la tasa de interés, siempre es una buena alternativa”, mencionó.
La rentabilidad por invertir en la compra de un inmueble en Lima con fines de alquiler subió 4.7% en promedio en diciembre del 2022, nivel superior a lo registrado el año anterior (4.4%), según un informe del portal inmobiliario Urbania.
El indicador de rentabilidad muestra la relación entre el alquiler anual sobre el precio de compra del inmueble. Es decir, al alquilar, cada año se recupera el 4.7% del valor invertido en la compra del inmueble.
“El problema pasa cuando lo quiero para una inversión, para luego alquilarlo; o tenerlo un tiempo para luego venderlo a mayor precio. Endeudarme para eso no es una buena alternativa, por la tasa de interés y porque los inmuebles han subido de valor por el precio de los materiales de construcción”, indicó Carrillo Acosta.
No obstante, recordó que comprar una vivienda en esta coyuntura puede ser una buena opción si se trata de una casa de segunda, “cuando el dueño quiere liquidez y se remata hasta 30% menos del valor comercial del inmueble”.
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Carlos Sologuren, gerente de Centro Hipotecario de Banco Pichincha, resalta que aunque las tasas de interés de los créditos hipotecarios hayan subido en los últimos meses a partir de factores externos, “satisfacer nuestra necesidad de vivienda y ser propietarios, dentro de nuestras posibilidades de pago, se mantiene como una mejor opción versus la alternativa del alquiler”.
“Hoy, muchas inmobiliarias están compensando la subida de tasas a través de descuentos especiales o promociones sobre el precio del inmueble, lo que puede terminar favoreciendo al comprador con descuentos especiales en el metro cuadrado. Por otro lado, las tasas de interés en el mediano plazo tenderán a reducirse, permitiendo que los clientes de buena conducta de pago puedan negociar mejores condiciones, lo que puede traducirse en ahorros futuros”, estimó.
Otro aspecto a favor, según Sologuren, es que es un activo seguro que no se depreciará en el tiempo y representa una buena forma de ahorro en el largo plazo. “Como recomendación, antes de tomar la decisión de compra, es importante hacer una investigación previa de los inmuebles y asegurarse de poder pagar la hipoteca a largo plazo, es decir es un compromiso de entre 5 y 25 años”.
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Alta rentabilidad
Rudolf Giese Salazar, arquitecto y decano de la Facultad de Arquitectura de UCAL, mencionó a gestion.pe que -si bien las tasas de interés están en promedio 10%- la rentabilidad que genera el sector sigue siendo de las más altas.
“Por otro lado, si bien se está trasladando al precio de venta de los inmuebles -con lo cual se está afectando la demanda- está obligando al sector inmobiliario a ponerse creativo para generar nuevas estrategias para que no se pierda el interés por los productos que hoy están en el mercado y los que están por lanzarse”.
Agregó que aun cuando la coyuntura social y política han frenado el sector construcción, “es claro que este se recuperará y seguirá con el ritmo de crecimiento acelerado de los últimos años. No nos olvidemos que el déficit de vivienda en el Perú bordea el millón novecientas mil unidades y en general el país tiene una brecha importante en infraestructura pública que se ha hecho evidente con la pandemia y que debe ser cerrada. Solamente en educación se estima que el déficit de infraestructura educativa bordea los S/ 110 mil millones”.
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Entonces, ¿es un buen momento para invertir en la compra de una vivienda? Para Giese Salazar todo depende de la manera en que se quiera invertir y de cuánto se disponga para hacer la inversión.
Recordó que para invertir en una vivienda se tiene tres opciones: La primera, es la promoción y construcción de viviendas; es decir, el proceso completo, desde la adquisición del terreno, la búsqueda del financiamiento, el desarrollo del proyecto y la construcción del proyecto para la venta o alquiler. En segundo, lugar está la inversión en edificaciones antiguas o en mal estado que son remodeladas para aumentar su valor y luego ser vendidas o alquiladas.
Finalmente, se tiene la compra de inmuebles para su venta inmediata, que podría tener una variante con la compra de inmuebles en planos, naturalmente a un precio más bajo que las viviendas ya edificadas, para luego ser revendidos y generar una utilidad.
“Evidentemente cada camino requerirá diferentes consideraciones, pero en general podemos recomendar hacer una correcta evaluación del saneamiento físico legal del inmueble o el terreno a adquirir, tener información precisa sobre el mercado inmobiliario y el valor del metro cuadrado en la zona donde se ejecuta el proyecto o donde se adquiere el bien y finalmente tener un adecuado asesoramiento financiero para garantizar el éxito económico de la inversión”, señaló.
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Zonas para invertir
Respecto a las zonas dónde invertir, Giese Salazar, mencionó que en Lima se puede pensar en Surquillo como un distrito interesante para invertir, “considerando que tiene zonas industriales y de servicios con lotes atractivos por sus dimensiones, adicionalmente, la cercanía con distritos como San Isidro o Miraflores cuyos suelos son más caros, terminan trasladando ese valor al suelo de Surquillo”.
“Sin embargo, más allá de la zona, tenemos que observar algunas otras variables que pueden hacer atractivo un terreno para inversión, como por ejemplo la zonificación que este pueda tener, que condicionara la cantidad de pisos que se puedan construir, la proximidad a zonas comerciales, el acceso a transporte público, las visuales hacia parques o avenidas arborizadas, entre otras condiciones que hacen atractivo un terreno”, mencionó.
Otra ventana de oportunidades para invertir -refiere el decano de la Facultad de Arquitectura de UCAL- son las zonas donde se edifican o se edificarán proyectos de infraestructura pública, “los cuales generarán una plusvalía al valor de los terrenos ubicados en las zonas cercanas, como por ejemplo las zonas próximas a las estaciones de la nueva Línea 2 del Metro o inclusive en una escala de ciudad, lo que sucederá con Chancay, con la construcción del mega puerto, que cambiará la dinámica de la ciudad, aumentando el valor de los inmuebles y terrenos”.