El mercado inmobiliario de Lima Metropolitana muestra signos de recuperación, con ritmos de venta de departamentos que igualan o superan los niveles previos a la pandemia, según un reciente análisis de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI).
De acuerdo con el análisis, el índice de absorción — que mide la rapidez con la que se venden las propiedades en un mercado determinado y es una herramienta clave para evaluar la salud del mercado inmobiliario— ha mejorado notablemente en varias zonas de la capital al comparar el primer semestre de 2023 con el mismo periodo de 2024.
Por ejemplo, en el segmento de Lima Top (que reúne a los distritos de Miraflores, San Isidro, La Molina, Santiago de Surco, San Borja y Barranco) mostró un ligero incremento de 3% en 2023 al 3.3% en el 2024.
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Por su parte, en Lima Moderna (Jesús María, Lince, Magdalena del Mar, San Miguel, Pueblo Libre y Surquillo) se ha experimentado un aumento, pasando del 2.8% al 3.3%.
El cambio más significativo se observa en Lima Centro (Cercado de Lima, Breña, La Victoria, Rímac y San Luis), pues la absorción se ha incrementado de 2.6% en el 2023 al 3.5% en el 2024.
“La ubicación sigue siendo el atributo más relevante para los compradores, seguido por el producto en sí, aquí la propuesta de valor radica en la capacidad de resolver las necesidades del cliente final a un precio asequible”, explicó Ana Cecilia Galvez, gerente general del gremio.
Otros factores que influyen en la decisión de compra se relacionan a atributos de seguridad y entretenimiento, así como, a la capacidad de endeudamiento del comprador y a las condiciones a las que acceden en el sistema financiero.
“Si el proyecto es percibido como seguro por los potenciales clientes debido a que cuenta con filtros para el ingreso, cámaras de seguridad, portero, entre otros, también contribuirá de forma positiva a la toma de decisión”, detalló la directiva de ASEI.
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Distritos más dinámicos en la colocación de departamentos
En cuanto a los distritos más dinámicos, en los últimos seis meses del año, Barranco lideró la lista con una absorción promedio mensual que pasó del 4.4% en el 2023 al 5.2% en el 2024, esto se explicaría por una disminución en la oferta de unidades y lanzamiento de proyectos del distrito.
Le siguen Surquillo y Jesús María, con un 4.2% y 3.9% respectivamente de absorción en 2024, mejorando sus cifras del año anterior. “Esto se explica por la ubicación, conectividad y consolidación que tienen esos distritos, que los convierte en zonas más demandadas”, señaló Galvez.
El tiempo de venta de un proyecto varía según su tamaño y según el mix de tipologías que ofrezca. Este plazo debe considerar un número de meses de preventa para medir el mercado y verificar la idoneidad del producto ofertado y de ser el caso, modificarlo antes de iniciar la obra.
De acuerdo con la directiva, un desarrollo inmobiliario de 50 unidades en Lima Moderna puede completar sus ventas en aproximadamente 16 meses, considerando un periodo de preventa promedio de cuatro meses, mientras que un proyecto de vivienda de 100 unidades podría requerir alrededor de 20 meses, si se considera un plazo de preventa de 5 a 6 meses.
Los proyectos más grandes, de más de 200 unidades, pueden tardar alrededor de 36 meses en venderse por completo, tomando en cuenta un tiempo de preventa de 12 meses.
ASEI destacó que son pocos los departamentos que quedan sin vender al finalizar un proyecto. En estos casos, las inmobiliarias suelen ajustar los precios para hacerlos más atractivos, siempre considerando mantener la rentabilidad de la inversión.