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En promedio, una persona necesita entre cinco y seis años de ahorro para reunir el 10% de la inicial de un crédito hipotecario, un plazo que puede extenderse a siete u ocho años en zonas más exclusivas como Lima Moderna o Lima Top. Así, si una familia destina entre el 30% y 35% de sus ingresos al pago de cuotas, podría demorar entre 20 y 25 años en liquidar su deuda. Este contexto, donde la propiedad resulta cada vez menos accesible, está llevando a muchas familias a optar por el alquiler. ¿Qué oportunidades tiene el mercado multifamily en este escenario y qué se proyecta para 2025? Un reciente informe de Binswanger ofrece una mirada detallada sobre este sector.
Max Medina, research manager de Binswanger, explicó que en los últimos 30 años el número de hogares que alquilan casi se ha triplicado, alcanzando el 24% de las viviendas en la capital. “Esta proporción es más alta en ciertos distritos, especialmente en aquellos ubicados en Lima Centro, Lima Top y Lima Moderna, donde la demanda de alquiler es mayor comparada con otras zonas de la ciudad”, argumentó.
Este fenómeno se vincula al aumento de los hogares unipersonales, monoparentales y nucleares sin hijos. También se explica por la cantidad de hogares que creció de 6.3 millones en 2004 a 10.2 millones en 2023. Este contexto es propicio para el desarrollo de edificios residenciales multifamily, que son activos inmobiliarios que se destinan para el alquiler.
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El informe de Binswanger reveló que, al cierre del tercer trimestre, existe solo un proyecto multifamily en operación en Lima. Se trata del edificio Nomad Living Juan de Arona, ubicado en San Isidro, en la avenida del mismo nombre, y entregado en el último trimestre de 2023. Este desarrollo, operado por CCLA Group, consta de 10 pisos y alberga 160 unidades residenciales, además de 4 locales comerciales. Del total de viviendas, 79 son de una habitación y 81 de dos, con una ocupación residencial actual que alcanza el 70%.
El especialista explicó que la renta de un departamento de una habitación en este primer proyecto inicia desde los S/ 2,500 (US$ 650), mientras que para un departamento de dos habitaciones, el precio parte de los S/ 3,000 (US$ 800), para contratos de un año.
Actualmente, existen tres proyectos en construcción y uno en desarrollo. CCLA Group está trabajando en un segundo proyecto en la avenida Ricardo Palma (Miraflores), con entrega prevista para el primer trimestre de 2025. Este nuevo edificio contará con 22 pisos y 280 unidades residenciales: 135 de una habitación y 145 de dos habitaciones.
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En tanto, Parque Arauco está desarrollando un proyecto en la avenida La Mar, también en Miraflores. Este edificio tendrá 13 pisos y 141 unidades, con una inversión estimada en US$16 millones. Flat Inmobiliaria, en tanto, está construyendo el proyecto Sky V en Lince (Linsidro), el primer edificio multifamily en Lima Moderna. Con 27 pisos y 160 unidades residenciales, se espera que la obra se finalice el próximo año.
Además, Flat tiene planes para desarrollar dos proyectos adicionales en 2027 y 2028. “Este proyecto es particularmente interesante porque es el primero que se espera que cuente con financiamiento bancario local, lo que marca un precedente en el sector”, destacó. Además, Pionero Inmobiliaria está desarrollando un edificio en Miraflores (avenida Pardo), cuya entrega está prevista para 2026, con obras que iniciarán en el corto plazo.
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Perspectivas para 2025
El experto indicó que Lima cuenta con 160 unidades residenciales multifamily en operación. Los proyectos en construcción y desarrollo añadirán aproximadamente 900 unidades más. Con ello, se estima que el stock total alcance las 1,000 unidades para 2026, distribuidas en cinco edificios con un área arrendable superior a los 50,000 m2. “El mercado peruano de multifamily todavía esta en pañales en relación a Chile que cuenta con un stock de 172 edificios y más de 40,000 unidades, mientras que Bogotá tiene 145 edificios y 34,000 unidades”, refirió.
En este contexto, el mercado enfrenta cuatro desafíos para incentivar a más desarrolladores inmobiliarios a invertir en proyectos multifamily. Estos desafíos son: la falta de una regulación clara para la vivienda en renta; la incertidumbre en las decisiones municipales, como los cambios en los parámetros de construcción; la inequidad en el pago del IGV, ya que las personas naturales que alquilan no están obligadas a pagarlo, mientras que las empresas sí deben hacerlo; la alta informalidad en los alquileres, que evita el pago del Impuesto a la Renta; y el financiamiento limitado, ya que la banca comercial no ofrece productos financieros completamente adaptados a este tipo de operación.
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¿Hay interés de nuevos jugadores en el sector multifamily? Medina detalló que existen hasta dos desarrolladoras de oficinas y entre tres y cuatro inmobiliarias, junto con fondos de inversión, que están evaluando el modelo multifamily como una alternativa. “Están a la espera de ver cómo se desempeña el primer proyecto multifamily de Juan de Arona, desarrollado por CCLA Group. Si tiene éxito en los próximos dos años, es probable que más desarrolladoras ingresen al mercado”, manifestó. El especialista sugirió que para sostener el crecimiento, el mercado multifamily en Perú podría enfocarse en nichos específicos, como el de estudiantes extranjeros, entre otros.
Claves
- Desarrollo urbano: Hasta antes de 2019, la zona conocida como San Isidro Financiero permitían la construcción de departamentos pequeños. Sin embargo, esta posibilidad fue anulada con la derogación de la Zona de Emisiones Neutras (ZEN). En Miraflores, ocurrió una situación similar.
- Lima Moderna: Esta situación a convertidos a Lima Moderna (Lince, Madgalena, por ejemplo) como una opción atractiva para desarrolladores interesados en proyectos multifamily. Actualmente, para realizar este tipo de proyectos en Miraflores o San Isidro, es necesario optar por licencias que pueden no ser las más idóneas, como apart hotel o de Vivienda de Interés Social (VIS).
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Licenciada en Periodismo por la Universidad Jaime Bausate y Meza con 20 años de experiencia profesional. Laboró en medios de comunicación como TV Perú y Perú21. También ejerció en gremios como la SNMPE y SNI. Desde el 2016, es parte del diario Gestión.
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