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Marco Alva Pino
El costo de los créditos hipotecarios en soles y dólares muestra una tendencia al alza en los últimos meses, alineada con los incrementos de la tasa de referencia del Banco Central de Reserva (BCR) y de la Reserva Federal de EE.UU. (Fed) para contener la inflación.
La tasa de interés promedio en soles de las hipotecas subió de 5.87% 8.14% durante el último año, refirió Paola Galli, vicepresidente de inversiones inmobiliarias de Credicorp Capital.
Un comportamiento similar exhibe la tasa de interés en dólares de estos préstamos, cuya subida se acentuó desde abril último y se ubica hoy en 6.89%, agregó.
Cuota
La elevación de la tasa de interés afecta directamente la cuota mensual del crédito, y con ello la calificación del cliente a una hipoteca, dijo. La banca considera que para otorgar el crédito la cuota mensual del cliente no debería exceder el 35% o 40% de su ingreso mensual.
Por ejemplo, para un cliente que desea comprar una vivienda de S/ 450,000, un aumento de la tasa de interés de un punto porcentual significaría un incremento de S/ 350 en la cuota mensual, estimó la ejecutiva. Así, para calificar a la hipoteca ahora el cliente necesitará ganar S/ 1,000 más al mes, pues debe afrontar el aumento de la cuota en S/ 350 (equivale a 35% de los s/ 1,000 de ingreso), explicó.
Estabilización
El BCR estima que la inflación se desacelerará hasta llegar al rango meta a mediados del 2023, por lo que desde ese momento las tasas de los créditos hipotecarios deberían estabilizarse, señaló Galli.
La subida de tasas, el clima político local y el aumento del precio de viviendas desaceleraron las ventas de estas unidades en los últimos meses, indicó.
“La disminución de los niveles de ventas se ha observado en todos los segmentos, en Lima Moderna, Lima Top, Lima Este y Lima Centro. Es un comportamiento general del mercado de viviendas por este incremento de tasas de interés”, afirmó.
En stand by
Detalló que muchos clientes ante el alza de tasas han decido dejar en ‘stand by’ sus decisiones de compra de vivienda. “Ellos dicen: las tasas de interés están altas, mejor esperamos un poco para ver si bajan y entonces compramos. Pero eso no se va a dar en el corto plazo”, sostuvo.
Resaltó que esas personas tienen necesidad real de adquirir vivienda, por lo que la decisión de esperar podría cambiar en los próximos meses.
Además, el Gobierno tomó medidas para mejorar la liquidez de las familias, como la liberación de los fondos AFP y CTS, lo que podría ayudar a la recuperación de ventas de viviendas en los siguientes meses, añadió.
Si a eso se suma el déficit habitacional y la recuperación del mercado laboral, a fin de año la venta de viviendas en Lima crecería ligeramente respecto de años anteriores, dijo.
Alta vacancia en oficinas prime en próximos 36 meses
El segmento de oficinas prime enfrenta un ambiente muy duro, con una vacancia que bordeó los 300,000 metros cuadrados en Lima al cierre del 2021, refirió Juan Francisco Aranda, vicepresidente de transacciones inmobiliarias de Credicorp Capital.
Estimó que la tasa de vacancia de estas oficinas se mantendrá alta por los siguientes 36 meses. El efecto de la pandemia y la inestabilidad política por la que atraviesa el país han sido poco favorables para el panorama de oficinas prime, indicó. Puede haber una demanda adicional que sume este año, pero la oferta demorará en ser absorbida. “Adicionalmente, tenemos varios proyectos de oficinas prime que van a comenzar a entregarse, alrededor de 60,000 metros cuadrados en los siguientes 18 meses”, dijo.
Lurín pierde atractivo para empresas logísticas
Las oportunidades de crecimiento del mercado inmobiliario están en los sectores industrial y retail, según Credicorp Capital.
“Dentro del ámbito industrial, las bodegas clase A y B+en el Callao y Cercado de Lima están con vacancias menores al 5%. Vemos una gran oportunidad para aprovechar predios subutilizados o subarrendados y atrapados dentro de la gentrificación, principalmente en el Cercado de Lima”, sostuvo Juan Francisco Aranda, del banco de inversión.
Hoy el flete terrestre es más caro que el costo del almacenaje en las bodegas ubicadas en Lurín, afirmó.
Ello hace que las empresas logísticas no vean tan atractivo generar más metros cuadrados en Lurín, y prefieran Callao y el Cercado de Lima, manifestó.