Impuesto Predial para frenar la especulación del suelo

OPINIÓNGonzalo Neyra AráozMIEMBRO DE LA ASOCIACIÓN INTERNACIONAL DEPRESUPUESTO PÚBLICO –ASIP – CIES

El alto incremento del precio del suelo urbano es un problema que afecta y encarece el desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios. Si se compara el precio del metro cuadrado de suelo urbano entre ciudades, Lima, una ciudad con baja densidad urbana, supera ampliamente con precios que bordean los 2,000 dólares a Barcelona o Santiago, cuyos precios no superan, en promedio, los 350 y 650 dólares, respectivamente. ¿Por qué esta diferencia, si los limeños tienen menor poder adquisitivo que los barceloneses o santiaguinos?

El problema radica en que el suelo no tiene un costo de producción y por consiguiente su precio se forma exclusivamente a partir del tirón de la demanda. Una expectativa de aumento de precios hace que los propietarios/especuladores, ante la escasez, pueden esperar pasivamente "el engorde" de los terrenos y exigir, sin ningún esfuerzo, el máximo precio.

En términos fiscales, el suelo y las construcciones tienen una característica distinta; el suelo al ser inamovible, como base gravable no puede migrar. En cambio, el capital destinado para la construcción, hasta antes de invertirse, puede decidir trasladarse a otro lugar si las condiciones le son desfavorables.

Esta es la esencia para repensar seriamente al Impuesto Predial como un instrumento vigoroso que enfrente esta especulación. Gravar con una tasa mayor al suelo no edificado, considerando su valor comercial, tendría efectos virtuosos para enfrentar la "escasez" de terrenos: el especulador no encontrará más remedio que absorber el impuesto, por que la naturaleza monopólica del suelo, hace que su valor ya se encuentre al tope de lo que el constructor pagaría, es decir que ya tiene el "máximo y mejor" uso. Como la tributación va en detrimento de esta renta esperada, el precio de mercado disminuirá en proporción inversa al aumento del impuesto predial al suelo.

Este modelo de imposición predial, usado ampliamente en ciudades de países como Australia, Nueva Zelanda y Estados Unidos, no solo incentiva la densificación y el uso óptimo de la infraestructura urbana, sino que también fortalece las finanzas municipales. En Latinoamérica, Chile impone una sobretasa del 100% al suelo ocioso usando su Impuesto Territorial; Colombia también aplica este instrumento en su Impuesto Predial Urbano; coincidentemente ambos países cuadriplican la recaudación peruana de este impuesto. El Perú recauda el 0.18% del PBI por este concepto, mientras que Chile y Colombia captaron 0.80% y 0.74% de su PBI, respectivamente.