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El mercado de almacenes industriales en Lima y Callao tuvo este 2022 una expansión menor a la prevista. Así, a inicios de año se estimaba que ingresarían 121,000 m2 de nueva oferta de almacenes industriales tipo A (altura mayor o igual a 12 metros), según proyecciones de Colliers International en base a consultas con las empresas desarrolladoras de almacenes.
Pero ya al acabar este 2022 se reporta que la nueva oferta de almacenes en el año sumará 42,611 m2, es decir, solo el 35% de lo previsto, lo que también representa la mitad de la nueva oferta ingresada el 2021, según muestra un informe de la consultora al cierre del segundo semestre del año.
Al respecto, Sandro Vidal, gerente de Investigación de Colliers International, explicó que el desarrollo de menor oferta se debe a que el mercado se muestra más cauteloso por factores tanto internos como externos.
“A inicios de año había una lectura más optimista de los desarrolladores, pero la realidad fue otra, con los problemas internacionales por la guerra en Europa, lo cual afectó al mercado de importaciones; y también por los problemas locales, con la incertidumbre política y económica”, señaló Vidal a Gestión.
De hecho, Aldea Logística Global, una de las principales compañías que opera almacenes tipo A y que tiene una participación de alrededor de 40% del inventario total, tenía previsto aumentar este año su oferta en 65,000 m2, pero finalmente los nuevos ingresos el 2022 serán de 22,000 m2, indicó la compañía.
“El año comenzó con gran expectativa por el buen cierre del 2021, pero se ha crecido menos de lo previsto por la coyuntura nacional e internacional. Los clientes han postergado sus decisiones”, señaló a Gestión Jaime Alvarado, gerente general de Aldea Logística Global.
La zona sur de Lima (Villa El Salvador y Lurín) se sigue consolidando como la de mayor oferta de almacenes tipo A. Así, el 83% de la nueva oferta generada el 2022 se ubicó en esta zona, señala el reporte de Colliers Internacional. El 11% de la nueva oferta se ubica en la zona este (Huachipa, Lurigancho) y el 6% en la zona oeste (Callao y Ventanilla).
Tras el avance de 42,611 m2 de nueva oferta registrada el 2022, ahora el inventario total de almacenes tipo A es de 521,277 m2. Un 64% se ubica en la zona sur, el 26% en la zona este y el 10% en la zona oeste.
En el mercado de almacenes tipo A la mayoría de la generación de la nueva oferta se hace a pedido de los futuros clientes, por ello el nivel de vacancia (disponibilidad) sobre el inventario total resulta mínimo. El 2021 la disponibilidad cerró en 0% y en este 2022 la disponibilidad ha subido ligeramente a 2%, según Colliers International.
“El nivel de vacancia es mínimo; el mercado mantiene una dinámica importante. Si este nivel subiera, allí sí se encenderían las alertas. A partir de 7% a 8% podría ser preocupante”, refirió Vidal.
El reporte agrega que las colocaciones de almacenes tipo A durante el 2022 alcanzaron poco más de 38,000 m2 (del total de 42,611 m2 ofertados), explicado por la dinámica en torno al consumo principalmente impulsado por el e-commerce, destacando también rubros como el retail, logística y farmacéutica, entre otros.
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Tarifas empiezan a subir
En el caso de las tarifas de renta mensual, tras mantenerse prácticamente estables el 2021, este año se registró un avance de 7.8%. Actualmente la tarifa se ubica en US$ 6.91 por m2 en promedio.
El incremento de tarifas se debe sobre todo a los mayores costos de construcción, indicó Vidal. “Para el próximo año se podría dar un incremento de precios similar al de este año, debido a que tendremos similares niveles de disponibilidad y por el comportamiento de la inflación y costos de construcción”, refirió el especialista.
Por su parte Claudio Caballero, gerente general de Monte Azul Almacenes, detalla que esta coyuntura ha generado que las empresas no solo posterguen sus planes de utilizar un almacén de tipo A, sino que algunas opten por cambiar de estrategia y elegir un almacén de tipo B, pues tiene menores costos. Al demandar almacenes, los usuarios requieren de una extensión de 2,500 m2 hacia adelante, agregó.
“Para una empresa la decisión de tomar un almacén tipo A es difícil, por el costo considerable que implica. Los precios han subido, por lo que algunos posibles clientes han puesto su decisión en stand by, pues se dieron cuenta de que no era el momento de mudarse. Y otros optaron por un almacén tipo B, que es más pequeño y barato”, remarcó Caballero.
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Oferta se podría duplicar el próximo año
Hacia el próximo año, los desarrolladores de almacenes han renovado su optimismo, pues se estima que la nueva oferta de almacenes tipo A podría ser de 112,000 m2, el doble de lo registrado este año, según proyecciones de Colliers International. “La expectativa de los desarrolladores por ahora es positiva, vamos a ver cómo le va al mercado”, anotó Sandro Vidal.
Y el sur de la capital seguiría teniendo la preferencia, pues el 57% de la nueva oferta proyectada para el 2023 se ubicaría en esta zona, estima la consultora. “Esta es una zona con un tratamiento de terreno estable, con permisos de uso industrial, los precios son más acotados respecto a otras zonas y hay más terreno utilizable, por ello el potencial de crecimiento es grande”, subrayó Vidal.
Aldea Logística Global cuenta con ocho almacenes, todos ubicados en Villa el Salvador. Para el próximo año espera construir su novena ‘aldea’. “Aún no tenemos una fecha clara para la construcción de la novena aldea, dependerá de la velocidad de las decisiones de nuestros clientes. Esperemos que el panorama político y económico esté más claro para las empresas”, anotó Alvarado.
Por su parte Monte Azul, que recibió el último pedido de nuevos almacenes tipo A en el primer trimestre del año, se muestra optimista para el próximo año. “Esperamos que el panorama mejore el 2023, ya estamos en proceso de negociación con varias empresas, algunas ya se están acostumbrando al clima político”, anotó Caballero.
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El dato. En total, Colliers International identifica siete centros de almacenes tipo A. Entre ellos destacan los de Aldea Logística Global, Monte Azul, Almacenes Central Huachipa, Parque Logístico Lima Sur, a cargo de LatAm Logistic, Megacentro, entre otros.