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En los últimos 12 meses a octubre, el precio de los materiales de construcción se elevó en 7.23%, según el Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI); mientras que la tasa de interés de créditos hipotecarios llegó a 9.87% a la fecha, precisamente, en medio de esfuerzos para frenar la inflación. Así, las inmobiliarias construyen estrategias para enfrentar estos factores y sostener las ventas.
Carola Pacheco, gerente general de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), señaló que las empresas no están en la capacidad de absorber los incrementos del costo de los materiales. En ese sentido, las alzas se trasladan a los compradores.
Sin embargo, admitió que este mayor precio de venta (la cotización promedio del m2 de viviendas en Lima se elevó en 11.8% en octubre del 2022 frente al mismo mes del 2021) genera una menor velocidad de colocaciones y ello, a su vez, redunda en el aumento de gastos generales.
“Los mayores costos de construcción se trasladan al precio de venta, en la medida que esto no afecte la velocidad de venta. Caso contrario, afecta la rentabilidad de los desarrolladores y no les permite seguir invirtiendo en un siguiente proyecto”, explicó a Gestión.
No obstante, las inmobiliarias no se hunden sobre la base de sus proyectos y emprenden acciones en el ámbito de las compras y logística.
Compras tempranas e integrales
Para enfrentar el alza de costos, Marck Pinto, gerente general de V&V Grupo Inmobiliario, afirmó que han optado por adelantar el cronograma de adquisiciones, teniendo en cuenta la inestabilidad del tipo de cambio y la inflación del país.
Asimismo, negocian mayores descuentos con los proveedores a cambio de un mayor porcentaje de adelanto. “Son medidas que hoy por hoy nos están ayudando a optimizar el flujo de gastos y no impactar en la recaudación establecida del proyecto”, dijo a Gestión.
Por su parte, William Ticona, gerente general del Grupo T&C, indicó que el equipo de logística de esta empresa está planificando las compras a nivel integral del proyecto.
“Esto significa un ahorro en cuanto a costos por el volumen de pedidos en nuestras ordenes de servicio y compra. Los despachos son a razón de la necesidad constructiva en un periodo de tiempo determinado, usualmente son semanales”, añadió.
Promociones más allá del precio
En momentos de subida de costos de materiales, el espacio para descuentos de precio para atenuar el alza de tasas de interés se reduce. No obstante, las inmobiliarias llevan a cabo acciones más allá de las rebajas a las que se había acostumbrado el mercado.
Así, Pinto mencionó que decidieron dar ciertas facilidades como desembolsos postergados y fraccionamiento de la cuota inicial. De esa manera, los clientes pueden conseguir una mejor tasa en el futuro y, al mismo tiempo, reunir una mayor cantidad de inicial para que el financiamiento del inmueble sea menor en monto y número de cuotas.
En tanto, Ticona refirió que están apostando por un financiamiento con la inmobiliaria cuando los clientes adquieren los inmuebles en planos y/o preventa. “Así se evita un crédito hipotecario con una tasa de interés alta del sistema bancario”, dijo.
Además, también están dando la facilidad de abonar cuotas adicionales a la cuota inicial, a fin de que el monto a financiar sea menor.
Sin embargo, Pacheco recordó que el alza de las tasas de interés también puede enfrentarse desde el sector público. “Una medida pendiente por parte del Estado es retomar la rebaja de los gastos de interés (devolución) de la base imponible del impuesto a la renta de las personas”, afirmó.
Recordó que tal medida ya se aplicó hace unos años.
Oportunidad para compra de terrenos
En la actual coyuntura de menores ventas de viviendas (11.8% de caída en unidades en Lima en septiembre del 2022 frente al mismo mes del 2021), alza de costos y de tasas de interés, Ticona sostuvo que el 2022 ha sido un año con baja demanda de terrenos para proyectos inmobiliarios por la incertidumbre política.
Ante ello, los precios de estos predios han tendido a la baja. “Los propietarios han buscado capitalizar sus recursos y esto ha generado nuevas oportunidades de inversión en compra de terrenos. El inversionista que tiene el dinero en mano puede adquirir estos inmuebles a un precio a la par y/o menor del valor comercial”, dijo.
En su caso, afirmó que el TyC está próximo a adquirir nuevos inmuebles en distritos de Lima Top para ampliar su banco de terrenos.
Por su parte, Pacheco explicó que la búsqueda de estos activos responde a la demanda de viviendas. Y en función de una menor demanda, también detalló que el precio de los terrenos habría bajado.
En tanto, Pinto aseguró que V&V Grupo Inmobiliario mantiene una reposición de stock de cuatro terrenos al año para reemplazar a los proyectos que salen de su cartera. Así, sostienen el ritmo de inversión. “Los terrenos más que subir o bajar de precios se ha estabilizado (frente a momentos de alza) dada la coyuntura”, finalizó.