Riesgos Ligados a la Vivienda: Ensayando una Visión Integral

En él último post habíamos tomado como punto de partida los desalojos ocurridos en España y en los EE.UU. para una reflexión sobre los riesgos de los créditos hipotecarios, tanto desde un punto de vista micro como macro-prudencial. Pero limitarse al punto de vista crediticio y del sistema financiero puede darnos una visión algo incompleta de la problemática de los riesgos que afectan al tema de la vivienda, tanto desde el punto de vista micro como a nivel macro.

Como pudieron ver en ese post, ya mencionábamos un tema que no se suele mencionar como parte del riesgo sistémico, que no es solamente el financiero del que tanto se habla a causa de la Crisis. Otro aspecto clave del riesgo sistémico de un país es el ligado a los aspectos sociales y político-institucionales, que son cada vez más tomados en cuenta por los analistas especializados y por las clasificadoras, si han leído bien los últimos informes de éstas sobre nuestro país, y los aspectos en los que se están fijando cada vez más los analistas en sus comentarios sobre varios países europeos, especialmente Grecia (como el alto desempleo de los jóvenes). Desde ese punto de vista, el que mucha gente no tenga vivienda digna y/o se quede sin techo es, más allá de los dramas individuales, un factor de debilidad para un país. Que puede contribuir a desestabilizarlo.

Es por ello que el sistema francés de “comisiones de sobreendeudamiento”, que ya tiene más de 20 años, es un verdadero acierto; los alemanes tienen algo parecido. En esos países no es un tema de izquierda o derecha. Visiblemente, algo así le ha faltado a España. Además de ser una gran herramienta macro-prudencial y de disciplina del mercado, está muy ligado al tipo de sociedad que se desea tener; y eso no tiene nada que ver con intervencionismo o estatismo: se suele hacer una lectura muy parcial de Adam Smith, olvidando muchos de sus escritos en favor del necesario sentido social (algo que recordó Richard Webb en un artículo hace años) y olvidar también que existen ramas del liberalismo influenciadas por la Doctrina Social de la Iglesia – muy presente en la Economía Social de Mercado de los demócrata-cristianos alemanes. El tema financiero no tiene por qué estar desligado de los aspectos sociales y humanos. Evitar en la medida de lo posible que la gente se quede sin techo es un objetivo tan racional para un Estado como buscar mejorar la vivienda de los sectores más pobres.

Por ende no son un tema que tenga que ver específicamente con el de la protección del consumidor. En el 2009, ASPEC, a partir de un interesante análisis de los sistemas francés y alemán, trató de impulsar algo parecido en el país, sin éxito. De todas maneras, el enfoque, ligado a la hiper-especialización y naturaleza de esta asociación, no era el adecuado. Y en nuestro caso, hay relativamente pocos créditos hipotecarios aun, pero muchos deudores de créditos de consumo que también son micro y pequeños empresarios, de ahí la necesidad de una mayor adaptación a nuestra realidad.

Además, las personas con serios problemas de vivienda tienden a tener un consumo aún más deprimido, y caen así todos los tipos de créditos. Cuando no se hace nada decisivo al respecto, una crisis financiera puede profundizarse y alargarse. 

A la inversa, una estrategia de “vivienda de interés social” bien calibrada y ejecutada, sin excesos crediticios, y un buen manejo de los espacios, evitando burbujas en los precios de los terrenos, puede ser un factor potente de crecimiento. Aún más si se añaden agresivos programas de mejora de la vivienda rural y de la conectividad de sus habitantes (en el marco de políticas integrales de desarrollo rural).

 

Alguna vez tuve la oportunidad de mencionar que construir su casa en ciertas zonas, como zonas continuamente asoladas por huaycos, constituía una pésima gestión del riesgo operacional. Eso no sólo se ve a nivel individual, sino de ciertas empresas de construcción, que insisten en construir en ciertas laderas vulnerables.

También tuve la oportunidad de mencionar que el seguro era una de las principales técnicas de gestión de riesgo operacional. En el caso de las viviendas, así como una empresa debería hacerlo sistemáticamente para sus locales y sus equipos, uno siempre debería buscar tener asegurada su casa no sólo contra robos, sino contra todo tipo de siniestros, incluyendo a los desastres naturales. Eso se ve cuando hay créditos hipotecarios, pero ahí el que está asegurado es más bien el acreedor: ¿está seguro de que el seguro le dejaría un excedente por encima del saldo adeudado? ¿y piensa en seguir asegurando su bien una vez el crédito reembolsado?

Desgraciadamente, para la gestión preventiva física (ubicación de la vivienda, calidad de la construcción) ya todos sabemos que como país, estamos muy mal, en gran parte como resultado de una autoconstrucción muy desordenada (podía haberlo sido menos con una mayor gestión preventiva de los municipios con técnicas de ordenamiento territorial), y de la deforestación en muchas zonas rurales.

Y también sabemos que estamos muy atrasados en cuanto a la cultura del seguro. Incluso en los NSE A y B, muy pocos aseguran sus viviendas. Y en los sectores más populares, donde se podría desarrollar microseguros contra siniestros, donde hay un potencial enorme, probablemente muchas viviendas serían rechazadas por los aseguradores en razón de su ubicación o construcción.

Si combinamos estos dos factores, que vienen de una mala gestión individual y colectiva del riesgo operacional, podemos ver, a causa de lo generalizada de esa mala gestión, que nuestra vulnerabilidad al “riesgo sistémico catastrófico” es muy alta; ya nos lo ha recordado varias veces el INDECI acerca del primer tema. Pero además, como ya lo hemos visto en el pasado con fuertes Niños o grandes sismos, se puede pasar fácilmente del desastre natural a la crisis financiera, aun suponiendo que el Estado tenga una posición fiscal muy sólida y un margen de endeudamiento para hacer frente a eventos de esta naturaleza, como es el caso actualmente. 

En efecto, como si el impacto macroeconómico negativo no bastara, viviendas mal ubicadas y/o mal construidas maximizan los daños y la falta de seguros hace caer en la pobreza a gente que no era pobre o que había dejado de serlo: ya se imaginan la agravación de las situaciones de insolvencia no sólo de muchas familias sino de muchas Mypes, al fallecer y/o perder su vivienda muchos micro y pequeños empresarios. Ello con el consiguiente impacto adicional en la salud del sistema financiero, por los efectos “en cascada” a pesar de que muchos créditos estén cubiertos por seguros de desgravamen.

Por ello es indispensable reducir esas vulnerabilidades.

Aunque hayan mejorado las normas de construcción, se debe lidiar con un pasivo existente considerable, que se puede corregir:

- acelerando el reforzamiento de laderas actualmente en curso en Lima, la reforestación andina, y las obras para evitar la agravación de las consecuencias de un Niño, reubicando cuando es posible; ello en paralelo con programas de reforzamiento estructural de viviendas

- favoreciendo la vivienda de interés social de buena calidad estructural

- impulsando el aseguramiento de las viviendas, con campañas de información si no fuese factible la casi-obligatoriedad existente en otros países; la nueva Ley de Seguros, con su mayor protección al consumidor, puede favorecer el crecimiento de ese mercado.

Por supuesto, para que los seguros no sean una protección ilusoria es indispensable que los aseguradores sean sólidos y estén bien reasegurados en el mercado internacional, con reaseguradores sólidos. De otra manera, un desastre natural de grandes dimensiones se transformaría en una crisis del sector de seguros (un riesgo financiero sistémico adicional).

Como han podido observar, en este tema hay varios tipos de riesgo en juego, y pueden tener interacciones que exacerban al ya conocido riesgo financiero sistémico. Es muy importante evitar en este asunto el “pensamiento en silos”, todo está interconectado. No basta con andar preocupándose sobre la existencia o no de una burbuja inmobiliaria y pensar solo en ratios prudenciales para créditos hipotecarios, pues la gran mayoría de deudores del sistema financiero no tiene esos créditos, pero muchísimos tienen un riesgo operacional de vivienda mal gestionado y son también “socialmente vulnerables”. Razón adicional para ser prudentes con los créditos de consumo y para que las entidades financieras tengan grandes márgenes de maniobra en capital, provisiones y liquidez.