La brecha invisible del crédito hipotecario en el Perú: cuando la información, y no el dinero, es la verdadera barrera

Por: Pedro Sevilla Almeida. Director de la Maestría en Gestión y Desarrollo Inmobiliario de ESAN

Una demanda que el sistema no logra interpretar

Imaginemos, por un momento, una imagen mental bastante curiosa: es como si un millonario intentara entrar a la zona VIP de la discoteca más exclusiva de la ciudad, pero sin llevar su DNI y, además, el portero, que en este caso sería el banco, le bloquea la entrada de forma tajante y no lo hace porque esa persona le falte dinero para pagar la botella más cara del local, sino porque el sistema de seguridad de la discoteca simplemente no está diseñado para verificar quién es realmente alguien si no presenta ese trozo de plástico estándar.

Pongan en perspectiva el tamaño de esta paradoja. Estamos hablando de casi 11 millones de trabajadores urbanos informales en el Perú. Hablamos de personas con ingresos reales diarios y con ahorros que podrían estar comprando viviendas entre $60,000 y $150,000 y, sin embargo, cuando van al banco a pedir una hipoteca, la tasa de aprobación es de apenas un 12%. La inmensa mayoría se topa con un muro y el objetivo de nuestro análisis de hoy es cambiar completamente el enfoque con el que el sistema financiero mira este sector. La tesis central es que el mercado informal no es bajo ningún concepto un problema de alto riesgo crediticio, es puramente un problema de falta de infraestructura de información.

Todo el sistema funciona a ciegas, pero en el momento en que esos datos invisibles se pudieran hacer visibles, se desbloquearía un mercado potencial enorme. Las estimaciones hablan entre 50,000 y 120,000 millones de dólares a lo largo de la próxima década. La barrera es puramente informativa. Si la gente tiene el dinero en la mano y la demanda existe, la primera pregunta que surge es evidente, ¿por qué los bancos les cierran la puerta a estos potenciales clientes? La narrativa de la calle es fácil, se suele culpar al banco, se dice que son elitistas o que solo quieren trabajar con grandes honorarios, pero en realidad no hay ninguna malicia oscura detrás, hay de hecho una racionalidad económica fría y dura basada en modelos de riesgo de toda la vida. Para entender el por qué los bancos actúan con tanto conservadurismo tenemos que ir a la raíz del problema.

En el Perú existe una realidad económica que desafía profundamente las estructuras tradicionales del sistema financiero: 11 millones de personas en el ámbito urbano generan ingresos de manera constante fuera de la formalidad, pero aun así participan activamente en decisiones económicas de largo plazo, como la adquisición de una vivienda. Esta situación revela una tensión estructural entre dos mundos que coexisten, pero que rara vez se entienden: el de la economía informal y el de la banca tradicional.

Lejos de ser un fenómeno marginal, la informalidad constituye uno de los pilares del funcionamiento económico en nuestro país. Comerciantes, transportistas, trabajadores independientes, técnicos especializados, pequeños empresarios y prestadores de servicios, entro otros, forman parte de un ecosistema dinámico que sostiene gran parte del consumo interno. Estos actores no solo generan ingresos, sino que también desarrollan hábitos financieros complejos: administran flujos de caja variables, enfrentan riesgos constantes y toman decisiones económicas bajo incertidumbre. En ese contexto, el acceso a una vivienda no es una aspiración lejana, sino una meta concreta que muchas familias persiguen con disciplina durante años.

El proceso de ahorro para adquirir una vivienda en este segmento suele ser largo y exigente. Implica sacrificios sostenidos, planificación y una notable capacidad de adaptación. Muchas familias logran reunir el dinero necesario para una cuota inicial significativa, lo que evidencia no solo ingresos suficientes, sino también compromiso financiero. Sin embargo, cuando llega el momento de acudir a una entidad bancaria para solicitar un crédito hipotecario, se enfrentan a una barrera estructural: no pueden demostrar formalmente aquello que en la práctica ya han probado.

Esta situación genera una desconexión profunda entre la demanda real y la oferta efectiva de financiamiento. Desde el lado de la demanda, existe una masa crítica de personas con capacidad económica para adquirir vivienda. Desde el lado de la oferta, los bancos cuentan con recursos, experiencia y disposición para otorgar créditos, pero requieren información que no está disponible bajo los formatos tradicionales. El resultado es un mercado incompleto, donde muchas transacciones potencialmente viables no llegan a concretarse.

La paradoja es evidente: personas que han demostrado disciplina financiera durante años son excluidas del sistema precisamente por no poder documentar esa disciplina. Esta exclusión no solo afecta a los individuos, sino que también tiene efectos en el sector inmobiliario que ve limitada su capacidad de expansión, los bancos dejan de captar un segmento rentable, y la economía en su conjunto pierde oportunidades de crecimiento.

Es importante destacar que esta brecha no responde a la falta de voluntad de las partes involucradas. Los compradores desean acceder al crédito, los desarrolladores inmobiliarios buscan cerrar ventas y los bancos están interesados en colocar préstamos. Sin embargo, la falta de un lenguaje común —basado en información confiable y verificable— impide que estos intereses converjan. En este sentido, el problema no es de mercado, sino de infraestructura informacional.

La lógica del sistema financiero: riesgo, incertidumbre y limitaciones del modelo tradicional

Para comprender por qué esta brecha persiste, es fundamental analizar la lógica bajo la cual operan las entidades financieras. Los bancos no toman decisiones de manera arbitraria; por el contrario, utilizan modelos sofisticados de evaluación de riesgo diseñados para proteger el capital y garantizar la sostenibilidad del sistema. En este contexto, la información cumple un rol central: es el insumo que permite estimar la probabilidad de incumplimiento y definir las condiciones del crédito.

Los modelos tradicionales de evaluación crediticia se basan en supuestos que reflejan economías altamente formalizadas. Se espera que los solicitantes tengan ingresos estables, contratos laborales formales, registros documentales consistentes y un historial crediticio verificable. Estas variables permiten construir perfiles de riesgo relativamente predecibles y facilitan la toma de decisiones.

Sin embargo, estos supuestos no se cumplen en la economía informal. Los ingresos suelen ser variables, pueden depender de factores estacionales o de múltiples fuentes, y no están registrados en sistemas formales. La ausencia de documentación no implica necesariamente falta de ingresos, pero sí dificulta su verificación. Desde la perspectiva del banco, esta falta de visibilidad genera incertidumbre, y la incertidumbre, en el ámbito financiero, se traduce directamente en riesgo.

A esta situación se suman características estructurales del sistema financiero peruano que refuerzan el comportamiento conservador de los bancos. A diferencia de otras economías más desarrolladas, el Perú cuenta con un mercado secundario hipotecario poco profundo. Esto significa que los bancos que originan los créditos suelen mantenerlos en sus balances durante largos periodos, asumiendo el riesgo completo del préstamo. Además, los procesos judiciales para ejecutar garantías en caso de incumplimiento pueden extenderse durante varios años, lo que incrementa significativamente los costos asociados al riesgo.

En este contexto, los bancos enfrentan un dilema. Por un lado, existe un mercado potencial amplio y atractivo. Por otro lado, la falta de información confiable sobre los solicitantes informales dificulta la evaluación del riesgo. Ante esta disyuntiva, la decisión racional es restringir el acceso al crédito a aquellos perfiles que cumplen con los criterios tradicionales, aunque esto implique excluir a un segmento significativo de la población.

Esta lógica, aunque comprensible desde el punto de vista técnico, genera efectos excluyentes. Al depender exclusivamente de información formal, el sistema financiero deja fuera a personas que, en la práctica, podrían cumplir con sus obligaciones. Se produce así una especie de “ceguera estructural”, donde la ausencia de datos formales se interpreta erróneamente como ausencia de capacidad de pago.

El problema se agrava porque los modelos utilizados no están diseñados para adaptarse a contextos de alta informalidad. En lugar de capturar la complejidad de la realidad económica, simplifican la evaluación a variables que no representan adecuadamente la diversidad de situaciones existentes. Esto genera errores sistemáticos, como la subestimación de ingresos reales y la sobreestimación del riesgo.

En consecuencia, el sistema financiero termina operando con una visión parcial de la economía. Aquello que no puede medir, lo excluye. Y en un país donde una parte significativa de la actividad económica ocurre fuera de los canales formales, esta limitación tiene implicancias profundas.

La brecha de información: hacia una nueva forma de entender el riesgo

El análisis de esta problemática conduce a una conclusión central: la brecha entre la demanda de crédito hipotecario por parte de individuos informales y la oferta de la banca tradicional es, en esencia, una brecha de información. No se trata de que los datos no existan, sino de que no están siendo capturados, estructurados ni interpretados de manera adecuada.

Los trabajadores informales generan constantemente información económica relevante. Esta información se manifiesta en su comportamiento cotidiano: pagos regulares de servicios básicos, patrones de consumo estables, acumulación de ahorros, relaciones comerciales sostenidas y participación en redes comunitarias. Cada una de estas señales contiene información valiosa sobre la capacidad de pago y la disciplina financiera de los individuos.

Por ejemplo, el pago puntual de servicios como electricidad o agua puede ser un indicador robusto de responsabilidad financiera. Las familias suelen priorizar estos pagos incluso en situaciones de dificultad económica, lo que refleja un compromiso con sus obligaciones. De manera similar, la capacidad de ahorrar para una cuota inicial significativa demuestra planificación y constancia, dos características fundamentales para el cumplimiento de un crédito hipotecario.

El desafío consiste en transformar estas señales dispersas en información estructurada que pueda ser utilizada por los modelos de evaluación crediticia. Esto implica desarrollar nuevas metodologías que vayan más allá de la verificación documental y se centren en el análisis del comportamiento financiero. En lugar de preguntar únicamente “¿qué documentos tiene el solicitante?”, el sistema debería ser capaz de responder “¿cómo se comporta financieramente esta persona en su vida cotidiana?”.

Un elemento clave en este proceso es identificar los momentos en los que la información puede ser recopilada de manera más efectiva. El proceso de compra de una vivienda representa una oportunidad única en este sentido. Cuando una familia decide reservar un inmueble, ha pasado por un proceso previo de ahorro y planificación que evidencia su capacidad económica. Capturar información en ese momento permite reducir la incertidumbre y mejorar la evaluación del riesgo.

Asimismo, es necesario adoptar un enfoque más contextual para entender los ingresos informales. En lugar de utilizar promedios generales, se deben considerar las particularidades de cada actividad económica. Los ingresos de un pescador, por ejemplo, pueden variar según la temporada, mientras que los de un comerciante dependen de la demanda local. Incorporar estas dinámicas en los modelos de evaluación permite construir estimaciones más precisas y realistas.

No obstante, cualquier intento de integrar nuevas fuentes de información debe abordar el problema de la confianza. La experiencia internacional ha demostrado que la falta de alineación de incentivos puede llevar a la manipulación de datos y a la generación de riesgos sistémicos. Por ello, es fundamental diseñar mecanismos que aseguren la veracidad de la información y alineen los intereses de todos los actores involucrados.

Otro aspecto relevante es la necesidad de reducir las barreras operativas asociadas al proceso de evaluación crediticia. Los métodos tradicionales, basados en verificaciones manuales y procesos prolongados, resultan costosos y poco escalables. La incorporación de tecnologías que permitan recopilar y procesar información de manera eficiente puede contribuir significativamente a superar estas limitaciones.

Cerrar la brecha de información tiene implicancias que van más allá del acceso al crédito hipotecario. Permite avanzar hacia un sistema financiero más inclusivo, donde la evaluación del riesgo se base en la realidad económica y no únicamente en la formalidad. Además, facilita la integración progresiva de sectores informales en el sistema, generando beneficios tanto para los individuos como para la economía en su conjunto.

En última instancia, el reto consiste en cambiar la forma en que se entiende el riesgo. En lugar de asociarlo exclusivamente con la formalidad, es necesario reconocer que la capacidad de pago puede manifestarse de múltiples maneras. Cuando los datos adecuados se hacen visibles, el riesgo deja de ser una incógnita y se convierte en una variable gestionable.

La brecha hipotecaria en el Perú no es, por tanto, una consecuencia inevitable, sino el resultado de una infraestructura de información que no ha evolucionado al ritmo de la realidad económica. Superarla requiere innovación, apertura y una comprensión más profunda de cómo funcionan las economías informales. Solo así será posible construir un sistema financiero que incluya a quienes hoy permanecen invisibles, no por falta de capacidad, sino por falta de reconocimiento.