Aumento de la cuota de mantenimiento elevó morosidad de inquilinos

De esta forma, la cuota mensual promedio pasó de S/ 259 a S/ 333. A continuación, se muestra la evolución de la media de gastos comunes durante los meses de mayo hasta agosto del 2022, comparados con el mismo intervalo de tiempo del 2021:

Fuente: EdiPro (2022).

Ello ha producido que el 28% de inquilinos se encuentren atrasados en el pago de su gasto común, deuda que tiene una duración promedio de 2 meses, detalló EdiPro.

Proyecciones a corto plazo

EdiPro proyectó que en los últimos meses del año disminuirá la cuota de mantenimiento o gasto común y, por ende, los índices de morosidad también decaerán, ya que la época con mayor alza es desde marzo hasta julio debido al invierno que trae consigo un mayor uso de calefacción, calderas, etc.

En esa línea, la empresa manifestó que, de acuerdo con su registro histórico, el porcentaje de morosidad para la última parte del año debería fluctuar entre el 15% y el 18%.

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Aun así, es relevante que los propietarios de inmuebles conozcan el procedimiento judicial para cobrar sus deudas a los inquilinos morosos, así como también estos últimos deben saber si existe una condena penal por no pagar a tiempo.

¿Contrato o acuerdo verbal?

La abogada y catedrática de Derecho de la Universidad de Piura (UDEP), Karla Vilela, explicó a gestion.pe que, para salvaguardar los intereses del arrendador, el contrato entre este y el arrendatario debe contar con una “cláusula de allanamiento futuro”.

Mediante este mecanismo, el juez se encuentra en la potestad de ordenar el desalojo ante dos causales: la finalización del contrato o la resolución del mismo por falta de pago de la renta convenida.

No obstante, la especialista aseguró que si solo se realizó un acuerdo de palabra entre las partes, el propietario también puede iniciar una demanda, siempre y cuando se logre demostrar aquel acuerdo.

Incluso, agregó que “si no hay una posibilidad de demostrar el momento mismo de la celebración del acuerdo verbal, se pueden tener pruebas posteriores de su realización”, como pueden ser conversaciones por WhatsApp o correos en la que se evidencie el pago de la renta.

Procedimiento judicial a seguir

“Si se ha pactado la cláusula de allanamiento futuro y se ha incurrido en una de las dos causales mencionadas, el arrendador presentará su demanda ante el Poder Judicial, el juez la admitirá y le notificará al demandado, quien solo podrá defenderse demostrando que el contrato no ha finalizado o que ha abonado la renta antes de la resolución”, afirmó Vilela.

Posteriormente, el juez ordenará el desalojo en 15 días. La abogada contó que, desafortunadamente, “existe una alta informalidad en el país” y si las personas “alquilan un bien lo hacen de manera informal con la finalidad de evitar el pago del Impuesto a la Renta (IR) por un contrato de alquiler”, por lo que en la mayoría de escenarios no existe la cláusula de allanamiento futuro.

En ese tipo de casos, la catedrática expresó que “el propietario deberá acogerse al proceso ordinario de desalojo, el cual se tramita en la vía sumarísima” y puede durar, en promedio, 3 años.

El “desalojo express”

Existe un camino mucho más rápido que el judicial, pero que también conlleva el pago del IR, y es el desalojo notarial o “desalojo express”. Para que se pueda realizar, el arrendador deberá llenar el Formato Único de Arrendamiento (FUA) de inmuebles e inscribirse en el Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda (RAV).

“En este proceso, el notario recibe el requerimiento de desalojo por parte del propietario. Luego, envía una carta al arrendatario para que en un plazo de 3 a 5 días demuestre que se encuentra al día en los pagos o que el contrato no ha finalizado. De no demostrarlo en el tiempo señalado, el notario enviará la documentación a un juez de paz para que emita de manera inmediata una orden de desalojo”, expuso la abogada.

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Consecuencias de no pagar

Vilela aseguró que no existe una condena penal por morosidad. En ese sentido, el procedimiento judicial para cobrar las deudas de los inquilinos, de acuerdo con lo expuesto por la abogada, es el siguiente:

1. El juez le ordenará al inquilino el desalojo del inmueble y si tiene bienes, impondrá una medida cautelar para embargarlos.
2. Los bienes embargados se rematarán y, con lo recaudado en la subasta, se le pagará la deuda al demandante (arrendatario).
3. En caso de no contar con bienes o no tener los suficientes para pagar la deuda, el juez informará a Indecopi para declarar al inquilino como insolvente, lo que restringirá su acceso al crédito.