Realicemos infraestructura pública sin recortar los derechos de los propietarios

De acuerdo con información del Instituto de Economía y Desarrollo Empresarial (IEDEP) de la Cámara de Comercio de Lima (CCL) existen en el país 122 proyectos de infraestructura pública con inversión pendiente de ejecución por US$ 6,065 millones.

Si bien existen proyectos por desarrollarse en beneficio de los peruanos, para que esto resulte beneficioso para todos, se requiere de una estrategia de gestión urbanística y una reestructuración del marco legislativo que impulse su desarrollo, sin afectar los derechos de los propietarios o agotar las arcas del Estado.

Lo correcto sería que la Ley de Desarrollo Urbano Sostenible plantee soluciones adecuadas como es el convenio de gestión urbanística, un instrumento eficaz que permite el desarrollo de proyectos públicos que dinamicen el sector inmobiliario. No obstante, esto no sucede en la ley actual. Por el contrario, incluso plantea acciones arcaicas como la interceptación del suelo, mediante compra o expropiación.

Esta última palabra es algo que el urbanismo moderno no contempla, ya que existen otras soluciones que funcionan mejor y que incluso, traen beneficios para la entidad compradora evitando el gasto público y el tiempo para obtener el suelo por compra o expropiación. La interceptación del suelo no solo recorta los derechos de los propietarios, sino que, en caso de compra de suelo, genera costos excesivos para la entidad encargada del proyecto, ya que debe compensar al propietario con montos altísimos. Toda esta dinámica, sobre todo la de expropiación, resulta peligrosa para el sector inmobiliario ya que generaría parálisis y afectaría las inversiones en proyectos edificatorios de carácter público.

En ese contexto, aparece un concepto interesante que llamamos convenio de gestión urbanística, que junto con el reajuste del suelo permitiría eliminar el concepto de expropiación de la Ley de Desarrollo Urbano Sostenible, de modo que las entidades puedan desarrollar proyectos públicos a través de la transferencia de edificabilidad con el propietario del suelo. Es decir, yo propietario del suelo cedo mi predio para la realización de un proyecto público a la entidad correspondiente, pero este último me brinda otro suelo o espacio habilitado para ello en otro lugar cercano al mío, donde tenga los mismos derechos y deberes que tenía antes permitiéndome edificar sin ningún prejuicio.

En definitiva, este instrumento podría ser una muy buena adición para la Ley de Desarrollo Urbano Sostenible, ya que permite que la entidad responsable del proyecto pueda adquirir de manera rápida y sin tener que realizar ningún desembolso económico para su adquisición, sin generar reservas que limiten las capacidades de la propiedad y de las aledañas.

Para que esto funcione, evidentemente debe incluir una serie de definiciones y delimitaciones de tiempo que permitirían de una manera más sofisticada, equitativa y positiva, mantener la administración de la propiedad con la de sus propietarios. Lo más importante de este convenio es que dentro de dicha transferencia se le sigue reconociendo sus derechos y deberes urbanísticos a todos los propietarios, sin recortarlos y la administración pública puede tener el bien físico para realizar la infraestructura sin haber hecho ningún desembolso económico.

El convenio de gestión urbanística es una buena forma de evitar los costosos procesos de compra, expropiación, estimación de justiprecio y valores referenciales antes y después del anuncio del proyecto público. Adicionalmente, elimina las fricciones entre los propietarios y las entidades públicas, pero sobre todo evita la invasión de derechos de los propietarios y la limitación de sus capacidades de transferencia con motivos edificatorios.