The Economist: Calamidad habitacional

A pocas semanas del vigésimo congreso del Partido Comunista Chino, en el que se espera que el presidente Xi Jinping obtuviera un tercer periodo como líder del partido, un problema mayúsculo se está volviendo más alarmante. El mercado de vivienda se está hundiendo en un profundo hoyo, arrastrando consigo a la economía y hasta causando pequeños brotes de agitación social.

Más de dos tercios de la riqueza de los hogares urbanos están atados a los bienes raíces, sector que representa el 20% del PBI del país. El frenético ritmo de la construcción de viviendas solía ser emblemático del ascenso de China, pero ahora la confianza en ese modelo ha colapsado: los compradores están en retirada, los deudores, en “huelga hipotecaria” (no están pagando sus hipotecas) y los desarrolladores enfrentan escasez de liquidez. En julio, el valor de las ventas de viviendas nuevas cayó 29%, respeto del mismo periodo del 2021.

Country Garden, el mayor desarrollador chino, ha reportado que sus ganancias han colapsado y señala que el mercado “se ha deslizado rápidamente hacia una profunda depresión”. Hace dos años, en un intento por sosegar al monstruo inmobiliario, el Gobierno impuso límites, conocidos como las “tres líneas rojas” al endeudamiento de los desarrolladores.

Las reformas llevaban la marca de XI, quien insistía en que “las casas son para vivir en ellas, no para especulación”. La idea original era que reglas más estrictas harían que las empresas inmobiliarias se comportasen con mayor mesura y desanimarían a los compradores especulativos, lo cual permitiría que la construcción se ralentice a un ritmo razonable.

Las cosas comenzaron a salir mal el año pasado con el default de Evergrande, un gigantesco desarrollador. Hoy, la estrategia de Xi está hecha añicos, pues la actividad inmobiliaria está tambaleante. Además de económico, la crisis ahora es un problema político. En partes del país, el malestar se está convirtiendo en insubordinación. Los tenedores de hipotecas se han agrupado y han amenazado con dejar de pagar sus préstamos si no se reanuda la construcción de viviendas que llevan mucho tiempo pendientes de entrega.

Parte del problema es la fijación de Xi con su política de cero covid. Al tratar de suprimir los brotes con confinamientos, el Estado ha pisoteado la confianza —Chengdu, con una población de 21 millones de habitantes, es la más reciente megaciudad en ser puesta en cuarentena—.

Otra parte del problema es que el plan original del Gobierno no resolvió los conflictos entre crecimiento económico y prudencia financiera, y entre las necesidades de los ciudadanos y los incentivos de funcionarios clientelistas y de desarrolladores. Las tres líneas rojas han despojado a las empresas inmobiliarias del dinero en efectivo que necesitan para finalizar la edificación de departamentos que habían vendido por adelantado.

A su vez, los retrasos en la finalización de proyectos pasados han ocasionado que sea más difícil vender nuevos proyectos a compradores disgustados. Las débiles ventas han empeorado las restricciones de liquidez. Y la ausencia de un proceso coherente de bancarrota ha dejado en el limbo a compañías como Evergrande.

El Gobierno central ha estado tratando de implementar soluciones rápidas. Ha recortado las tasas de interés y ha autorizado a los gobiernos locales a flexibilizar las restricciones con respecto a quién puede adquirir inmuebles y de qué manera. También ha incentivado rescates financieros a nivel local de proyectos de construcción inacabados. Sin embargo, las autoridades locales carecen de los recursos para aliviar la angustia, sobre todo porque el enfriamiento de la actividad inmobiliaria perjudica sus ingresos por venta de terrenos.

El mercado inmobiliario chino necesita ser rediseñado. Los gobiernos locales requieren de otras fuentes de ingresos para disminuir su dependencia de la venta de tierras. La recepción de pagos adelantados por propiedades no edificadas debe ser mejor supervisada, a fin de evitar fraudes y colapsos. Con la reducción de la migración del campo a las ciudades y a medida que la población alcance su pico, el sector inmobiliario necesita contraerse.

Por tanto, la atención debe dirigirse hacia cómo aprovechar al máximo el parque de viviendas existente. No obstante, en el corto plazo, los funcionarios gubernamentales tienen pocas opciones que no sean asumir un rescate financiero más grande. El Gobierno quiere que entidades financieras dirigidas por el Estado, como el Banco de Desarrollo de China, otorguen préstamos a entidades de gobiernos locales, para que estas respalden con garantías a los desarrolladores.

Quizás las tres líneas rojas estén difuminadas, incluso borradas. Una reestructuración ambiciosa será postergada. La crisis inmobiliaria china es una calamidad por demérito propio. También es otro ejemplo, junto con la política de cero covid y la purga en el sector tecnológico, de cómo Xi está estropeando la toma de las grandes decisiones en la segunda economía más grande del mundo.

Traducido para Gestión por Antonio Yonz Martínez

© The Economist Newspaper Ltd,

London, 2022