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La falta de grandes proyectos y la incertidumbre en el sector empresarial han impactado negativamente en la ejecución de nuevas construcciones, especialmente de tipo industrial. Así, los niveles de vacancia de terrenos y locales stand alone para dicha actividad son mínimos.
El “Reporte inmobiliario terrenos y locales stand alone”, elaborado por Binswanger, revela que existen 14 ejes industriales en Lima, entre consolidados (con más de 40 años) y en desarrollo (ver gráfico).
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Algunos de los ejes ya consolidados están en Puente Piedra, Avenida Argentina y Avenida Faucett. “Tienen espacios muy limitados para seguir creciendo. Muchos nacieron en barrios desorganizados y hoy la industria está al costado de viviendas”, explicó Juan Ruiz, jefe de Investigación de Binswanger Perú.
Migración hacia nuevas zonas industriales
Lo que ahora se observa, señaló, es una migración hacia otras zonas en desarrollo, con mejores condiciones para albergar a la industria. “Nacen ejes en la periferia de la capital, principalmente, en Villa El Salvador y Lurín, también en Trapiche (zona norte) y Huachipa”, refirió el experto.
Y Villa el Salvador es la más atractiva por estar cerca al casco urbano. “Hay muchos proyectos logísticos que se están asentando en la zona, y se perfila como la opción más interesante en el sur”, dijo.
Otro factor que impulsa a la migración es que “continúa la transformación de zonas industriales a comerciales o residenciales en áreas urbanas”. Solo este año, 35,000 metros cuadrados (m2) de zonificación industrial se cambiaron en áreas tradicionales como la Avenida Argentina, Avenida Nicolás Ayllón y San Juan de Lurigancho.
A ello se suma la reciente inauguración del Mall Aventura de San Juan de Lurigancho, que promoverá el cambio de uso industrial a comercial.
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Además, se recuerda que en Independencia (eje Alfredo Mendiola), más de 380,000 m2 se han reconvertido a zonificación comercial alrededor de Mega Plaza Norte.
“Esta dinámica presiona a buscar otras zonas industriales, no solo al sur, sino que se abre una demanda potencial que se puede canalizar al norte y este de Lima”, detalló Juan Ruiz.
Precios y disponibilidad de terrenos industriales
Una evidencia del atractivo que cobran las zonas industriales en desarrollo es que este año, los valores de terrenos para actividad industrial se mantuvieron “relativamente estables”, pero en Villa El Salvador y Huachipa se registraron aumentos. El primero, con un precio de venta promedio de US$ 397m2 y, el segundo, de US$ 364 m2.
En general, los corredores en desarrollo muestran un incremento del 5% en sus precios. Sin embargo, los que tienen tarifas más altas son los ubicados en la Av. Alfredo Mendiola y Av. Faucett.
En el primero, la diferencia de precios es notable: los terrenos cerca de Mega Plaza pueden superar los US$ 1,000 por m2 , mientras que los aledaños a Trapiche rondan en US$ 600 el m2. Por otro lado, Faucett cuenta con precios elevados debido a la escasez de la oferta y su ubicación privilegiada. El precio del m2 alcanza los US$ 1,050.
Pese a la recesión, los precios se mantienen saludables. “Es sector inmobiliario industrial es muy resiliente. No esperamos una mayor variación en las tarifas de venta y renta para el 2024”, dijo Alberto Sevilla, líder de Transacciones Logísticas e Industriales en Binswanger.
Se estima una oferta disponible para la venta de 3.4 millones de m2 en toda Lima Metropolitana (incluyendo Chilca), cifra que refleja poca oferta disponible. El 80% de la vacancia se concentra en ejes como Villa El Salvador, Huachipa, Ventanilla, Lurín y Chilca.
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Precios y disponibilidad de locales industriales
Para el cierre del año, Binswanger proyecta una disminución en las construcciones de locales industriales debido a expectativas de crecimiento moderado.
En los últimos 5 años, Lima Sur encabezó la construcción de nuevos almacenes con un 43% del mercado, seguido de Lima Norte con un 26%. Se estima una disponibilidad para el alquiler de 381,000 m2 en toda Lima Metropolitana, con una tasa de vacancia del 1.83%.
La mayor concentración de oferta disponible para renta se observa en los ejes de Villa El Salvador (US$ 4 m2 en promedio), Huachipa (US$ 3.90 m2) y Lurín (US$ 5.10 m2).
En tanto, en los últimos años, se ha notado un alza en las rentas en corredores consolidados como Nicolás Ayllón (US$ 6.70 m2), Argentina (US$ 5.50 m2) y Alfredo Mendiola (US$ 5.50 m2), principalmente debido a su ubicación estratégica y la limitada disponibilidad de locales.
Respecto a Puente Piedra (US$3 m2), Chilca (US$ 2.4 m2), Ventanilla y Ancón, los precios se han mantenido estables.
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Licenciada en periodismo y comunicación por la Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas (UPC), con mención en periodismo televisivo. Actualmente redacto en la sección de Negocios del diario Gestión y conduzco Gestión En Vivo.
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