Pacific Investment Management Co. prevé más quiebras de bancos regionales en Estados Unidos debido a una concentración “muy alta” de préstamos inmobiliarios comerciales en dificultades en sus libros.
“La verdadera ola de dificultades acaba de empezar” para los prestamistas a todo tipo de clientes, desde centros comerciales hasta oficinas, dijo en una entrevista John Murray, responsable del equipo global de bienes raíces comerciales privados de Pimco. Su división es parte del negocio alternativo de US$ 173,000 millones de Pimco.
La incertidumbre sobre el momento en que la Reserva Federal podría recortar las tasas de interés ha exacerbado los desafíos que enfrenta el sector de bienes raíces comerciales (CRE, por sus siglas en inglés), donde los altos costos de endeudamiento han afectado las valoraciones y provocado incumplimientos, dejando a los prestamistas atrapados con activos que son difíciles de vender. En contra de algunas expectativas del mercado, los grandes bancos se han deshecho primero de algunos de sus activos de mayor calidad para evitar mayores pérdidas, según Murray.
“Sin embargo, a medida que aumenten los préstamos en dificultades debido a los vencimientos, esperamos que los bancos comiencen a vender estos préstamos más problemáticos para reducir su exposición a los préstamos en problemas”, señaló Murray, agregando que su equipo ha estado comprando préstamos CRE que han vendido algunos grandes bancos estadounidenses durante los últimos 18 meses.
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La agitación se ha dejado sentir especialmente entre los bancos regionales, que aumentaron su exposición a los préstamos CRE que, en muchos casos, ahora valen solo una fracción de su valor máximo. Los bancos más pequeños también han seguido preocupando a los inversionistas desde la quiebra de algunos el año pasado.
Este año, New York Community Bancorp sorprendió a los inversionistas al recortar su dividendo y aumentar sus reservas para préstamos potencialmente incobrables, lo que provocó la caída de sus acciones y terminó con una inyección de capital. US Bancorp, el mayor banco regional por activos, incrementó sus provisiones para pérdidas crediticias en el primer trimestre. Las acciones de Axos Financial Inc. se desplomaron la semana pasada después de que un vendedor en corto apuntara a lo que calificó de “claros” problemas con préstamos inmobiliarios del banco.
Según un informe publicado por MSCI Real Assets en marzo, los bancos regionales fueron también los únicos prestamistas que no exigieron pagos iniciales adicionales a los prestatarios de inmuebles comerciales en los últimos años, lo que pone de manifiesto su vulnerabilidad a la caída de los valores. Se calcula que las entidades de depósito se enfrentan a un muro de US$ 441,000 millones de deuda inmobiliaria que vence este año.
Según Murray, en el caso de los grandes bancos, no se espera que la exposición inmobiliaria provoque quiebras sistémicas, ya que sus préstamos CRE se redujeron tras la crisis de 2008. Pero la falta de pago de los prestatarios significa que están prestando aún menos en comparación con 2021 y 2022, añadió.
Mientras tanto, muchos fondos de inversión inmobiliarios (REIT) hipotecarios han quedado más al margen, ya que enfrentan sus propios problemas. Esto ha limitado su capacidad para suscribir nuevas inversiones. Starwood Real Estate Income Trust restringió la capacidad de sus accionistas para retirar dinero el mes pasado en un esfuerzo por preservar la liquidez y evitar la venta de activos, mientras que el fondo inmobiliario de US$ 59,000 millones de Blackstone Inc. experimentó un fuerte aumento en las solicitudes de retiros.
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Según Murray, los volúmenes de préstamos para los principales REIT hipotecarios públicos se han desplomado un 70% desde los niveles de 2021.
Mientras que los bancos tienden a acaparar la mayoría de los titulares, otra área que necesita mucha atención son los más de US$ 200,000 millones de préstamos realizados por fondos de deuda en Estados Unidos que vencen hasta 2025, destacó Murray. Muchos de estos préstamos se originaron durante la época de precios máximos de 2021, a menudo con un plazo de tres años y un tope de tasas a tres años.
“El primer catalizador de estrés a nivel de activos se está produciendo en este momento, ya que los activos tendrán dificultades para cumplir con las pruebas de extensión en este entorno de tasas más altas”, dijo Murray.
El gestor de activos con sede en Newport Beach, California, también está atento a la forma en que los bancos alemanes gestionan su exposición al sector inmobiliario comercial.
“La combinación de aumentos de tasas y presiones recesivas crea desafíos reales para el sector inmobiliario comercial, tanto desde la perspectiva de los mercados de capitales como de los fundamentos”, dijo Murray.
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