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Fibra Prime, fideicomiso de rentas inmobiliarias, pondrá mayor foco al sector logístico e industrial para sus futuras inversiones. El contexto de altas tasas de interés llevará a que la empresa busque activos inmobiliarios con mayor rentabilidad y estabilidad.
En un escenario de tasas bajas, el óptimo de estructura de capital de la compañía es hasta el 35% del total de las inversiones mediante financiamiento. No obstante, en el contexto actual, ese óptimo no es tan atractivo.
Así, Fibra Prime no sumará más deuda, y apalancará sus inversiones en la modalidad de equity.
“Hoy financiarse no es atractivo. Antes lo hacíamos a 3% (de tasa de interés). El año pasado, los programas de financiamiento eran a 4.6%; ahora las tasas en los bancos están a 8.5% o 9% de interés. Al comprar un inmueble, este genera entre 9% y 10% de alquileres. Pero, si la tasa también está en 9%, el efecto es nulo”, indicó a Gestión el CEO de Fibra Prime, Ignacio Mariátegui.
Más inversiones logísticas
Así, Fibra Prime estará mucho más enfocado en activos de la clase logística e industrial. Además, aspira a que el 66% del portafolio de la generación de renta total provenga de esta clase de activos.
Tal atractivo estriba en que las rentas en el sector logístico e industrial se trazan en dólares, son contratos de más largo plazo que otra clase de activos, y los contratos se ajustan por inflación todos los años. La compañía se mantendrá allí, por lo menos en el corto plazo.
“El sector logístico será donde meteremos más ‘balas’, así como en supermercados, activos digitales, dark stores, dark kitchens. Todos estos contratos están por encima de siete años”, acota el ejecutivo.
Este año, Fibra Prime saldrá al mercado de capitales a emitir nuevo equity, el cual será para activos industriales. Y es que, en la crisis política y sanitaria, demostró ser uno de los activos inmobiliarios más fuertes.
En esa línea, Mariátegui precisa que las rentas en activos logísticos como dark stores o dark kitchens se realizan en dólares. Asimismo, la compañía encuentra atractivo en las cajas comerciales, como supermercados o centros de mejoramiento del hogar, los cuales son grandes superficies con contratos a largo plazo.
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Actualmente, se encuentra en conversaciones con algunas grandes cadenas, con las que les gustaría colaborar en la ejecución de sus planes de expansión.
Además, encuentran atractivos en los inmuebles relacionados a la salud y la prestación médica que, resalta Mariátegui, son muy resilientes.
“Si bien a través de la telemedicina, la salud podría tener un mayor componente virtual, la presencialidad siempre será más importante. Por lo que son activos que nos encantan, y estaremos ahí eventualmente”, señala Mariátegui.
El CEO de Fibra Prime menciona además que, hasta no tener claridad del sector hotelero, se mantendrán alejados de este, debido a que fue el sector más duro y golpeado.
Asimismo, mencionó que viene estudiando la zona de la Avenida Santa Rosa, mas no como foco. “Ello, porque se espera una transformación en el tipo de inmuebles en esa zona, gracias a la ampliación del Aeropuerto Jorge Chávez”.
“Todo el hub alrededor del aeropuerto tomará más relevancia. Posiblemente veamos transformaciones de inmuebles cercanos al aeropuerto. Por ejemplo, uno que actualmente almacena containers irá transformándose hacia inmuebles logísticos. Porque tienen una excelente ubicación, y se puede desarrollar almacenes de gran altura”, menciona el ejecutivo.
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Menos oficinas
Por otro lado, el sector de oficinas será el que Fibra Prime prestará menor foco, debido a la lenta recuperación de este, a nivel de tarifas, vacancia, etc.
“Los contratos en oficinas normalmente son de tres a siete años. Esperamos que las oficinas tomen precios prepandémicos a partir del 2026; es una buena estrategia renovar un contrato hasta ese año. Es bueno para nosotros, mas no para el inquilino”, añade el CEO de Fibra Prime.
Según explicó, para los inquilinos puede resultar complicado una proyección de largo plazo.
Sobre la disponibilidad, Mariátegui detalla que “hay 150,000 m2 sin ocupar, tanto en las oficinas A como en las B. Si bien hay una tendencia positiva de absorción al año, aún no se sabe con certeza cuántos m2 se absorberán en los próximos años”.
DATOS
- La compañía cerró el primer trimestre del 2023 con más de 400 inversionistas, de los cuales el 60% son retail, y 40% son institucionales.
- Mantienen un programa de US$500 millones de capital, el cual está en construcción.
- Fibra Prime registró activos por US$107.4 millones en el primer trimestre del 2023, un incremento del 9% frente al mismo periodo del año anterior.
- El margen EBITDA de Fibra Prime fue de 72% en el primer trimestre del 2023.
