Cambio en reglas de juego en vivienda social preocupa a inmobiliarias en Lima

Sin embargo, la noticia no ha sido muy bien recibida por los desarrolladores inmobiliarios. Desde la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI), Ricardo Arbulú, presidente del Comité de Análisis del Mercado del gremio, indicó a Gestión.pe que con esta medida en vez de buscar reducir el déficit habitacional se está poniendo una barrera para que en la zona central de Lima se pueda generar viviendas, orillando a que las construcciones se hagan en la periferia.

Según recuerda el ejecutivo, las alturas y densidades son tan bajas en la ciudad de Lima que en 2019 y 2020, el Ministerio de Vivienda sacó dos decretos supremos, para incentivar el desarrollo de la vivienda vertical con mayores áreas verdes en Lima Metropolitana, y de interés social.

Pese a ello, dijo, la Municipalidad de Lima en coordinación con el Ministerio de Vivienda, emitió otro decretos supremo que reducía la altura en densidad media (RDM), que es la que más abunda en Lima, lo cual impacta de manera negativa.

“Varios promotores inmobiliarios estamos sorprendidos que se de esta nueva norma ya que, a pesar que con la 002 le bajaron las alturas, hoy se ponga 9 pisos en RDM, que antes era de 15 o 17 pisos. Con esto se limita la vivienda de interés social”, sostiene.

Para Arbulú, lo más complejo de la norma es que se ha restringido la construcción de áreas de vivienda de interés, ya que no se permite en áreas de estructuración urbana número III, que es gran parte de Lima, como los distritos de Lima Moderna y otros como Miraflores, San Borja.

“Lo que queda son zonas como Ancón (estructuración urbana I) o Lima Norte (estructuración urbana II), o una parte de La Molina, Villa El Salvador, es decir, obliga a que las viviendas se construyan en las periferias cuando no es el sentido de lo que se busca como ciudad”, refiere, afirmando que es un limitante para la inversión.

Según Arbulú, para que un proyecto de interés social sea viable debe tener una altura de 15 a 20 pisos para generar rentabilidad. “Con esto nos vemos limitados como desarrolladores”, acotó.

Considera que el Ministerio de Vivienda debería emitir una norma con el sentido de las 010 y 012, que incentive el desarrollo de vivienda social. “Caso contrario harán proyectos de muy baja altura siendo una ciudad totalmente horizontal”, refiere.

Señala que esto afectaría a distritos como San Miguel o Surquillo, que son de corte popular, pero que hoy se ven limitados.

Según dijo el también empresarios inmobiliario, ya hace unos meses San Isidro interpuso una acción de inconstitucionalidad en el Tribunal Constitucional explicando que no querían desarrollo de vivienda social en su distrito.

“Esto va de la mano con esa demanda. Y la Municipalidad de Lima, con esta norma, a la larga está restringiendo ese tipo proyectos en distritos centrales de la capital”, refiere.

Otras perspectivas

Consultado al respecto, Gino Layseca, gerente general de Layseca Asociados, sostiene que si hablamos de los distritos de Lima Moderna, hay cada vez menos espacio para desarrollos, empujado por la alta demanda que genera la conectividad. La intención del Gobierno central con esta ley es que Lima se expanda hacia otras zonas donde la oferta no es tan potente, sostuvo.

“Con esta ordenanza, al elevar la altura en esos sectores, la rentabilidad de los promotores va a aumentar, sin embargo, si se permite en esas zonas mayor altura el valor de los suelos va a aumentar, y no sé si esto pueda incentivar la demanda o de alguna manera creará especulación en los precios”, refiere.

Para Layseca, es saludable la medida, aunque reconoce que para un promotor inmobiliario la demanda efectiva es importante, y que en el caso del terreno este no impacte su rentabilidad.