Casa / Oficina

En días pasados, como parte de una investigación de mercado y a raíz de los últimos 2 artículos donde aborde los factores que una ciudad debe mejorar si quiere ser atractiva para hacer negocios, me preguntaban que debería evaluar una empresa que desea construir un edificio corporativo de oficinas en una ciudad de provincias y cómo definir las mejor ubicación dentro de ciudades que no tienen consolidada una zona empresarial.

Mi respuesta giró alrededor de los factores generales tales como evaluar la capacidad de absorción de la ciudad, vías, cercanía a clientes, cercanía a clústeres de proveedores, facilidades de trámites municipales, disponibilidad de terrenos y un largo etcétera.

Un punto clave al evaluar si avanzar o no con el proyecto es evaluar la capacidad de absorción de la ciudad, analizando oferta y demanda, así como precios y características de la oferta actual. Al hacerlo encontraremos un tipo de oferta muy importante, que son las casas que han pasado a ser usadas como oficinas.

Estas casas con alquileres entre $3 y $12 por m2, son una competencia fuerte a tener en cuenta al evaluar al desarrollo de edificio empresarial que se planee realizar.

Si vemos los detalles de ambas ofertas, un edificio empresarial del tipo A+, A y B+ ofrece varias ventajas diferenciales que se deben de analizar al momento de tomar la decisión.

Por ejemplo cuando se arrienda una oficina de 200 m2 en una edificio empresarial, se reciben 200 m² útiles, en una casa de la misma área encontraremos jardines, patios traseros, zona de cocina y otros ambientes no utilizables como oficina que convertirán los 200 m² iniciales en mucho menos de área neta.

Las características y beneficios de una oficina construida para ese fin son diversos tales como sistema contra intrusión, vigilancia, CCTV, climatización, vidrios insulados, vidrios insonorización, vidrios herméticos con protección Rayos UVA, detectores de Incendio, sensores de humo, sprinklers, grupo electrógeno, transformador media tensión, estacionamiento, certificación LEED, techos verdes, disipadores sísmicos, altura piso a techo adecuada para instalación de sistemas de AC, programas de evacuación ante emergencias y otros.

Es así que muchas empresas multinacionales tienen un “check list” bastante rigurosos de las condiciones que debe tener la oficina que albergue a su capital humano. Muchas ciudades, jurisdicciones distritales y organismos de defensa civil han tomado parte de estos requerimientos e incluso se ha llegado a limitar que viviendas operen oficina.

La realidad en las ciudades del interior del Perú, aún dista de los estándares mencionados, pero si queremos atraer inversiones y negocios a nuestras ciudades, estas deben ofrecer cada vez mayores servicios. Hoy la competencia de casas-oficina reduce los incentivos para las inversiones en edificios empresariales y como siempre recomiendo, no nos quedemos en el modelo actual y veamos como otras ciudades han impulsado el desarrollo empresarial a través de legislación y normatividad promotora.