Cuantos Centros Comerciales (CC) necesita Arequipa?

Es la pregunta de un alumno en una charla organizada por una Escuela de Negocios. La respuesta tiene múltiples consideraciones, desde las más técnicas producto de la investigación, hasta las menos sofisticadas producto de la observación.  El alumno complementó su cuestionamiento diciéndome, es claro que hay una que no funciona y están próximo a inaugurarse dos mas.

Sólo para posicionarnos Arequipa junto a Piura son las ciudades de provincia con mas CC. Ambas localidades  tienen 3.5 CC funcionando (el 0.5  es por el tamaño aún reducido del Open Plaza en Arequipa y el Real Plaza en Piura), aunque ambos tienen en marcha proyectos de ampliación y hasta en el caso del primero un cambio de operador que permitirá que salgan de la categoría de Power Center.

Para dar una respuesta más formal, yo llamaría a especialistas en el tema tales como Arellano Marketing u otra consultora similar, sin embargo podemos revisar algunos ángulos y datos interesantes para tratar de contestar la pregunta.

- Según la Asociación de Centros Comerciales y de Entretenimiento del Perú (ACCEP), el promedio de la región sudamericana es 2.8 CC por millón de habitantes, Arequipa tiene casi novecientos mil habitantes, de allí que Arequipa hoy ya estaría sobre el promedio.

- Un concepto que aprendí en mi paso por las franquicias, es el concepto llamado “Canibalización”, que ocurre cuando se abren dos puntos de venta del mismo rubro o de la misma empresa, que por estar muy cerca uno de otro, no generan nuevos clientes, sino por el contrario se disputan las preferencias, quitándoselos entre ellos, consecuentemente al final hay uno que gana y el otro que pierde.

- Otro concepto que en el rubro CC se usa mucho son los isócronos, que es un análisis basado en el tiempo que le toma a una persona llegar al CC, para ello se mide el tiempo de desplazamiento tomando segmentos a los que les toma cinco, diez, quince o veinte minutos en llegar y esta información se cruza con la demográfica y la de ingresos familiares de cada segmento, con ello se proyecta la probable asistencia e ingresos futuros, en este caso la suposición es que un tiempo mayor de desplazamiento desalienta al cliente a asistir regularmente al CC.

- En el caso de Arequipa es curioso que los CC se hayan agrupado en pares, con una distancia muy pequeña entre ambos, Mall Aventura Plaza y Parque Lambramani tienen menos de 800 metros de distancia entre ellos y Open Plaza y Real Plaza tienen 600 metros de distancia entre ellos y están sobre la misma avenida. Esa distancia tan corta no es muy común, ni en el caso de Lima, donde no hay CC tan cercanos,  quizás el caso más representativo sean los Mall de Lima Norte, Mega Plaza Norte, Plaza Lima Norte e incluso el más pequeño Royal Plaza que están casi a 1 km de distancia. Esto también se da en Piura, donde Real Plaza y Plaza de la Luna están bastante cerca aunque al no tener una avenida que los una directamente no son percibidas como tan cercanas.

Por tanto si en Arequipa-Ciudad hay casi 200 Km2 poblados y tenemos que los 4 CC actuales, tomando como base los isócronos, atienden alrededor de 25 Km2, quedarían muchos segmentos no atendidos adecuadamente.

Por lo mismo y en base a los datos previos presentados mi respuesta sería que en la medida que existan grandes sectores no atendidos que tengan una población e ingresos relevantes, Arequipa seguirá teniendo espacio para nuevos CC, como es el caso del CC Alto Cerro Colorado del Grupo Cencosud y el CC Plaza Norte del Grupo Quimera, ambos y en especial el último atienden el sector nor-oeste de Arequipa y tienen 4 km. de distancia entre ellos. 

Finalmente, el éxito de estos dependerá sobre todo del esfuerzo que hagan por entender al consumidor de provincias, que es donde creo que están fallando dramáticamente varios en el sector retail.