La Ordenanza N° 2361 que prohíbe proyectos de vivienda social en determinados distritos no puede ser aplicable a licencias ya otorgadas

Elaborado por: Laura Francia, asociada principal del Estudio Echecopar asociado a Baker & McKenzie International

Mediante Ordenanza N° 2361, la Municipalidad Metropolitana de Lima – MML ha establecido determinados parámetros y obligaciones (adicionales a los ya establecidos por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento – MVCS) para la ejecución de proyectos de habilitación urbana y edificación para vivienda de interés social – vis.

Como se sabe, en el año 2008, el Decreto Legislativo N° 1037 declaró de interés nacional y necesidad pública la promoción de la inversión privada en la vivienda de interés social, la cual es definida por el Reglamento Especial de Habilitación Urbana y Edificación como aquella solución habitacional subsidiada por el Estado y destinada a reducir el déficit habitacional, cuyo valor máximo y sus requisitos, se encuentran establecidos en el marco de los Programas Techo Propio, Crédito Mivivienda, así como cualquier otro producto promovido por el MVCS.

Dicho Reglamento, aprobado por Decreto Supremo N° 010-2018-VIVIENDA y modificado por los Decretos Supremos N° 012-2019-VIVIENDA y N° 002-2020-VIVIENDA estableció las disposiciones que permitirían la ejecución de habilitaciones urbanas y edificaciones destinadas a vis. Por ejemplo, las áreas donde estos proyectos podrían llevarse a cabo, así como las zonificaciones y las restricciones para su ubicación; los aportes reglamentarios dependiendo del tipo de habilitación urbana, y los parámetros urbanísticos y edificatorios (entre ellos, la altura máxima permitida) para los proyectos de edificación.

En aplicación de este Reglamento, se han aprobado anteproyectos y licencias para desarrollar proyectos vis, permitiendo en ellos mayor densidad y altura en las edificaciones que los recogidos en las ordenanzas y certificados municipales. Desde luego, este otorgamiento no ha sido pacífico en muchas municipalidades, las cuales incluso iniciaron procesos de competencia contra el MVCS.

En este contexto, mediante Ordenanza N° 2361, la MML ha establecido parámetros adicionales para el desarrollo de estos proyectos vis. Lo que más llama la atención es la restricción que impone para la ejecución de estos proyectos en el Área de Tratamiento Normativo III (La Molina, San Isidro, Miraflores y parte de San Borja, Magdalena, Santiago de Surco y Surquillo).

Lima se divide en cuatro Áreas de Tratamiento Normativo (ATN). El ATN IV abarca a las zonas de reglamentación especial, como el Centro Histórico de Lima, zonas monumentales y zonas de balnearios, entre otros) El ATN II (que incluye distritos como San Miguel, Pueblo Libre y Barranco, entre otros) es la de mayor densificación, esto es, en cuyos distritos se permite mayores alturas de edificación y mayor número de personas por área. En las ATN I y III la densificación es regulada, siendo el ATN I donde existe mayor compatibilidad con otras actividades. Ciertamente, existe también una la diferencia en el valor de las propiedades, pues el valor de determinadas áreas en el ATN III (distritos como Miraflores, San Isidro y La Molina) es mayor que en el ATN I (distritos como Carabayllo, Puente Piedra, Comas, entre otros).

De ahí que el Alcalde Muñoz haya justificado la exclusión del ATN III para ejecutar proyectos vis, señalando que la Ordenanza busca “sincerar” que los precios a los que se venden estos proyectos vis en estos distritos es mucho mayor al que debería pagarse por viviendas vis. En otras palabras, que este Ordenanza busca frenar que “empresas inmobiliarias construyan viviendas de interés social en distritos caros y las vendan a precios exorbitantes”.

Ello no obstante, la Ordenanza ha sido duramente cuestionada por su naturaleza abiertamente discriminatoria; se habla incluso de una posible demanda de inconstitucionalidad contra la norma municipal.

Mientras tanto, quienes hayan obtenido licencias de edificación para el desarrollo de este tipo de proyectos en los distritos donde ahora estarían restringidos, tienen el título habilitante necesario para llevar a cabo la construcción. En nuestra opinión, la sola Ordenanza no ha revocado ni dejado sin efecto las licencias debidamente otorgadas, mucho menos aquéllas en ejecución. Similar tendría que ser el caso de los Anteproyectos en consulta aprobados, en la medida que resultan vinculantes para el otorgamiento de la respectiva licencia.