Desalojo notarial: ¿Una solución al problema del arrendador?

Elaborado por: Yvo Cuba, socio del Estudio Echecopar, asociado a Baker & McKenzie International

El 24 de abril de 2019 entró en vigencia la Ley N° 30933, que incorpora un procedimiento especial para el desalojo de inmuebles con la intervención de un notario. ¿Será una solución al problema del arrendador?

Según la Ley, todo aquel que considere tener el derecho de obtener la restitución de un inmueble, y cuyo pedido haya encontrado resistencia en el poseedor, puede acudir a un notario con la finalidad de iniciar un procedimiento de desalojo, siempre y cuando:

• El contrato de arrendamiento esté contenido en una escritura pública o en un “Formulario Único de Arrendamiento destinado a Vivienda”, previsto en el reglamento del Decreto Legislativo N° 1177.
• El inmueble, cuya devolución se pretende, esté individualizado en dicha escritura pública o formulario.
• Haya una “cláusula de allanamiento anticipado” para la restitución del bien, por conclusión del contrato o por resolución del mismo por falta de pago, conforme al Art. 594 del Código Procesal Civil.
• Las partes se hayan sometido expresamente a la ley.
• Las partes hayan indicado que el pago de la renta debe hacerse en una cuenta de alguna entidad financiera o cooperativa supervisada por la SBS, con la indicación de tipo y moneda.
• No se trate de un supuesto arrendamiento financiero, contrato de alquiler-venta o cualquier otro en virtud del cual el pago de la renta haya sido pactado como parte del precio.
• Se haya requerido notarialmente al arrendatario la restitución del bien, debido al vencimiento del contrato o a la resolución del mismo por falta de pago.

A diferencia de otras competencias otorgadas a los notarios, este pedido parte de una premisa: la existencia de un conflicto de intereses entre quien pretende la restitución y quien se resiste a ella. ¿El notario ha recibido potestad jurisdiccional para resolver este conflicto? No. Asumir lo contrario, implicaría vulnerar la Constitución. El notario no es un juez.

La finalidad de la intervención de un notario es la de producir un documento que indique la obligación del arrendatario de devolver el inmueble (por cumplimiento del plazo del contrato o resolución del mismo por falta de pago), y así generar la certeza del juez. Este documento podría no emitirse en caso el arrendatario acredite ante el notario la renovación o prórroga del contrato, el pago de la renta en el plazo acordado, o que la solicitud no haya cumplido con los requerimientos de la ley.

¿Qué busca la norma? A partir de la “fe pública notarial”, simplificar la actividad de los jueces de paz, quienes recibirán un documento que acredita el derecho del demandante a conseguir la restitución de su bien. Una certeza que el juez también hubiese podido adquirir, pero en un plazo mayor.

Sin embargo, al no tratarse de una decisión, la fe pública notarial no sólo no extingue el conflicto, sino que podría ser cuestionada por el juez (quien debe verificar el cumplimiento de los requisitos legales), y por el arrendatario (quien podrá impugnar la orden de lanzamiento). Al respecto se ha previsto que, pese a tratarse de un pronunciamiento que pone fin al proceso, la apelación del lanzamiento sea concedida “sin efecto suspensivo” (es decir, mediante un trámite que no impida la ejecución del desalojo). Esto se sustenta en la baja probabilidad de éxito que se prevé tendrá la apelación del ocupante del bien. Asimismo, en la medida que se trata de un proceso iniciado siempre ante un juez de paz letrado, la decisión emitida respecto a esta apelación no podrá ser en ningún caso cuestionada ante la Corte Suprema vía recurso de casación.

Estamos ante un nuevo intento por dotar de eficacia a los procesos de desalojo, sin vulnerar los derechos del poseedor. Casi todos los arrendadores que demandan desalojo están en aptitud de demostrar el derecho a obtener la restitución de su inmueble; sin embargo, conseguirlo les puede tomar meses e incluso años, más los costos derivados del litigio. Esta nueva ley descansa en la adecuada ejecución de las atribuciones conferidas al notario, pero fundamentalmente en la oportuna respuesta que deberá brindar el juez frente al pedido del arrendatario quien, conforme al Art. 7.4 de la Ley, debe emitir una orden de desalojo en un plazo de tres días hábiles contados desde el momento en que recibe la solicitud de desalojo y las copias legalizadas del expediente notarial. Solo el cumplimiento de esta regla garantizará la eficacia de este nuevo intento por brindar una adecuada tutela al arrendador.