Elaborado por: Marco Alarcón Piana, socio del Estudio Echecopar, asociado a Baker & McKenzie International.
Este año, se aprobó la Ley N° 30741, una norma que regula la hipoteca inversa. Pero, ¿en qué consiste este tipo de hipoteca? Se trata de un mecanismo que permite a las personas hipotecar un inmueble de su propiedad y, a cambio, recibir una cantidad de dinero (en la forma de un crédito), ya sea en una sola cuota o mediante entregas periódicas hasta el momento de su fallecimiento. La hipoteca inversa permite al propietario del inmueble seguir usando el mismo sin perder la propiedad y además, le servirá para generar un ingreso y no solo gastos.
De acuerdo con la ley que regula este tipo de hipoteca, el tiempo y la periodicidad con la que el propietario del inmueble recibe la renta dependerán de lo acordado en el contrato. De otro lado, según la norma, la hipoteca recién es exigible al tener lugar el fallecimiento del titular del inmueble.
Es importante señalar que los requisitos que exige la norma buscan dotar de seguridad al titular del inmueble y a la entidad que otorgará el crédito. Entre estas exigencias figuran:
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El inmueble debe ser de propiedad del titular del crédito y debe estar asegurado contra todo tipo de daño.
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La tasación del inmueble debe ser efectuada por dos entidades (para que exista una mayor certeza sobre el valor del inmueble).
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Se permite pagar el crédito de manera anticipada, parcial o totalmente, sin penalidad alguna.
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Solo se podrá disponer o constituir cargas o gravámenes sobre el inmueble con el consentimiento de la entidad acreedora.
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El cobro del crédito se realizará solo con el bien hipotecado. Además, a la muerte del titular, se debe ofrecer a los herederos la posibilidad de cancelar el crédito y, por lo tanto, recuperar el inmueble, de lo contrario la entidad podrá ejecutar la hipoteca (y cobrar el crédito).
El monto del crédito a ser entregado al titular del inmueble estará en función al valor del inmueble y de la evaluación de los riesgos a ser asumidos por la entidad, tales como longevidad del titular, apreciación o depreciación del inmueble, herederos, entre otros elementos. En cuanto a la ejecución de la hipoteca inversa, la entidad que ha otorgado el crédito podrá optar por ejecutar la misma de manera extrajudicial o mediante un proceso judicial. Ello tendrá un impacto positivo al momento de la evaluación del riesgo realizada por la entidad.
Aún está pendiente que el Ministerio de Economía y Finanzas, en coordinación con la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP, apruebe el reglamento de la ley. Este último deberá precisar los derechos de las partes, los supuestos de reembolso del crédito, plazos, entre otros detalles.
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