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Hasta antes de la pandemia, una modalidad que estaba generando el interés de las inmobiliarias era la construcción de edificios para alquiler de viviendas. No obstante, con la llegada del covid esta apuesta se frenó. Con el retorno a la normalidad y la creciente demanda inmobiliaria, ¿qué pasó con esta alternativa?
Fernando Ibárcena, director de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), explicó a gestion.pe que este sector -de desarrollo inmobiliario con fines de alquiler-, a diferencia de otros países, es relativamente nuevo en Perú, debido a que hay ciertas características que no han permitido plenamente su desarrollo.
Una de estas características, señaló, es que si se hace un edificio de vivienda para alquiler institucional se cobra IGV de 18% sobre el alquiler, lo que encarece el producto. Este hecho no pasa en países como México, Chile y Colombia, que hace más competitivo al sector.
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Además, precisó el gerente, las inmobiliarias compiten en desventaja con las personas naturales que arriendan departamentos, ya que una persona natural no está obligada a cobrar el IGV sobre el alquiler, obligación a la que sí está sujeta una empresa que apueste por construir edificios para alquiler de viviendas como nueva solución habitacional.
“Este es un tema que se debe cambiar. Como asociación, venimos conversando desde hace un tiempo con el Ministerio de Vivienda e intentando conversar con el MEF para que se elimine el cobro del IGV en la vivienda de alquiler institucional, ya que encarece el producto y retrasa el crecimiento de este segmento, al ser más caro en relación a lo que ofrecen las personas naturales que no cobran IGV”, detalló.
El potencial para la construcción edificios con fines de alquiler de viviendas en enorme, según ADI, tomando en cuenta que en Perú se crean 150,000 familias cada año y se edifican alrededor de 22,000 viviendas anualmente, quedando una gran parte de la población -por falta de recursos- en casa de sus padres o alquilando habitaciones.
“El déficit de vivienda no se puede cubrir solamente con vivienda para la venta, sino que se tiene que cubrir también con vivienda para la renta”, mencionó. A lo que se suma que los precios para que una persona sea propietaria han subido a un mayor ritmo que el sueldo promedio, por lo que el alquiler es una opción.
El cobro del IGV no es la única desventaja para el desarrollo de este sector.
Se le agrega también -indicó ADI- la elevada evasión de Impuesto a la Renta por personas naturales. Este impuesto es de 5% sobre el alquiler. Esta desventaja hace que las personas naturales tengan mejores opciones de poner precios más competitivos al momento de arrendar.
Esta situación o desventajas frente a las personas naturales hace que todavía existan pocos proyectos de edificios de vivienda solo para alquiler desarrollados por inmobiliarias u otros inversionistas institucionales (Fibras).
“Hay tres proyectos en marcha actualmente, pese a que el potencial es enorme. Están ubicados en la capital, uno en el distrito de San Isidro y dos en el de Miraflores”, mencionó.
De estos tres proyectos, dos están en construcción mientras que el tercero está a nivel de proyecto (planos), ya que todavía no se ha empezados a construir.
En un año, aproximadamente, estará operando el primer edificio de vivienda solo de alquiler (es decir, estaría cobrando).
La eliminación de cobro del IGV sobre el alquiler podría promover, refirió el gerente de ADI, el desarrollo de más proyectos. “Tenemos una conversación pendiendo con el MEF, mientras que el Ministerio de Vivienda ha visto con buenos ojos esta posibilidad de eliminarse el cobre de IGV”.
Cómo funciona
Los edificios para alquiler de viviendas se construyen únicamente para ese fin.
“No son modelos mixtos en las que se tengan algunos departamentos para venta y otros para alquiler”, comentó.
Cuando las inmobiliarias desarrollan este tipo de soluciones habitacionales, específicamente cuando se empieza a alquilar, normalmente estos edificios se venden a inversionistas institucionales que quieran tener (como ingreso) la renta a largo plazo.
“Las inmobiliarias se lo puedan quedar, pero normalmente venden los edificios a institucionales (fondos de inversión, inversionistas, fibras, entre otros) que quieren la renta a largo plazo. Así es como funciona”.
Generalmente, en este tipo de edificios se alquilan los departamentos a familias o individuos con contratos de uno o más años.
“Comúnmente son contratos de 1 a 2 años. No son contratos de largo plazo. Incluso, puede haber contratos de menos plazo, de 9 meses, por ejemplo”.
Los departamentos que se ofrecen tienen un tamaño más pequeño que el estándar, así como zonas comunes y espacios de recreación.
En este tipo de edificios -además- se deja un ascensor especializado para mudanzas, se centraliza el calentamiento de agua en un solo equipo para que no haya una terma en cada uno de los departamentos, y se hacen eficientes las zonas comunes.
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