El mercado de alquileres temporales viene en crecimiento en los últimos años, gracias al impulso de plataformas digitales como Airbnb. No obstante, ello también ha generado algunos conflictos en los condominios, cuando la mayoría de propietarios se muestra en contra de que se permita esta actividad, ya sea para mantener una mayor tranquilidad en la convivencia de los residentes, como por una medida de precaución para evitar riesgo de sufrir algún acto delincuencial.
La Junta de Propietarios de un condominio establece las reglas de convivencia, las cuales serán fijadas en el reglamento interno del condominio. Como parte de estos acuerdos, ¿podría prohibirse que cualquier residente realice la actividad de alquileres temporales?
Al respecto, Angello Rivera, asociado principal del área inmobiliaria en Osterling Abogados, respondió que una Junta de Propietarios no puede establecer ese tipo de restricciones. Esto pues si bien la ley le otorga a la Junta de Propietarios la facultad de establecer prohibiciones a ciertas actividades económicas en un condominio, ello no puede colisionar con otros derechos, como el poder hacer uso de una propiedad para el mismo fin para el que fue construido: dar residencia.
“Si una Junta de Propietarios establece esta prohibición, estaría afectando el derecho de propiedad y posesión de las personas, que buscan hacer uso de su propiedad exclusiva sin afectar el derecho de terceros”, subrayó.
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No obstante, ya se registran casos en que una Junta de Propietarios aprueba la prohibición de alquileres temporales, a pesar de no estar facultada para disponer ello. “Recuerdo un caso de una persona que invirtió en la compra de un departamento para alquilarlo vía Airbnb, pero luego se dio con la sorpresa que la Junta de Propietarios prohibió esta actividad. Para no entrar en conflictos, el propietario ya no hizo alquileres temporales” , refirió Jean Carlo Rojas, gerente de la agencia inmobiliaria MY BNB Rent.
No obstante, Angello Rivera refiere que en situaciones similares, un propietario podría oponerse y hacer caso omiso a la prohibición de alquileres vía Airbnb aprobada por la Junta de Propietarios.
Si en ese escenario, el propietario sufre restricciones, como el impedimento del ingreso de los huéspedes al departamento, el propietario podría ejercer su defensa posesoria. “Si se está restringiendo el ingreso a los huéspedes, podría llamar a la policía, indicando que se le está limitando utilizar su posesión; luego podría accionar judicialmente, demandando a las personas que lo afectaron en su derecho a la propiedad”, subrayó Rivera.
Actividad aún no regulada
A diferencia de los servicios de hospedaje tradicionales, los alquileres temporales no cuentan con una normativa específica que las regule, en la búsqueda de asegurar una calidad mínima de este servicio y además contribuir con tributos.
“Hace falta una regulación para este mercado, que ha crecido bastante con Airbnb”, refirió Rivera. Entre los principales aspectos a regular, Rivera recomienda la obligación de registrar los datos de los huéspedes, tramitar una licencia de funcionamiento, para que el municipio fiscalice que se cuenta con una infraestructura segura; e implementar el pago de un impuesto.
“El sector de hospedaje siempre se queja, pues ellos sí cuentan con estas regulaciones, mientras que los alquileres por Airbnb. Entonces acusan de que se da una competencia desleal”, anota Rivera.
En algunos casos, por iniciativa propia, los propietarios que rentan vía Airbnb hacen que todos los huéspedes se registren ante el conserje del condominio. “Para ello se requiere de una coordinación con la administración, para que sepan que se realiza Airbnb y se les da los datos de los huéspedes”, anota Jean Carlo Rojas.
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En julio del 2023 la congresista Digna Calle (Podemos Perú), presentó un proyecto de ley (N° 5599), el cual establece obligaciones para la actividad de rentas temporales, como el tener un registro de huéspedes, contar con estándares mínimos de limpieza y mantenimiento del inmueble, responder a las quejas de los usuarios y también se propone crear el impuesto municipal a los alquileres temporales, el cual equivaldría al 4% de la tarifa de los alquileres.
La iniciativa legislativa aún no ha sido debatida en la Comisión de Economía del Congreso.
Asimismo, esta semana el Ministerio de Economía anunció que desde octubre quienes alquilen inmuebles vía Airbnb empezarán a pagar IGV e Impuesto a la Renta. Para más detalles sobre este último tema, puede hacer click en la siguiente nota.
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Licenciado en periodismo de la PUCP, con más de diez años de experiencia en medios de prensa escritos y digitales.
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