Gastos en inmobiliarias

El 5 de diciembre pasado, fue publicado el Informe 110-2023-SUNAT-7T0000, el cual absuelve la consulta de si los gastos asumidos por una empresa inmobiliaria en funcionamiento que ha desarrollado diversos proyectos inmobiliarios del mismo tipo (departamentos, oficinas o locales comerciales), en la misma ciudad y destinados al mismo segmento del mercado, calificarían como gastos preoperativos por expansión de actividades, cuando dicha empresa asuma gastos de ventas y administrativos vinculados a la ejecución de un nuevo proyecto inmobiliario, con las características antes señaladas.

Al respecto, cabe recordar que en virtud al inciso g) del artículo 37° de la Ley del Impuesto a la Renta (IR), los gastos preoperativos por la expansión de las actividades de la empresa, de organización, entre otros, podrán deducirse, a opción del contribuyente, en el primer ejercicio, o amortizarse proporcionalmente en el plazo máximo de 10 años.

La duda yace en si una empresa que ya se encuentra en actividad y plenamente desarrollada, podría considerar los gastos que va generando como “preoperativos” y bajo ciertos contextos.

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Sobre este punto, la Resolución del Tribunal Fiscal 5320-9-2021 dispone que una empresa ya en funcionamiento, puede encontrarse en una situación análoga a la de una empresa en etapa preoperativa, y ello se da cuando esta empresa decide llevar a cabo el desarrollo de una “actividad nueva, diferente o de distinta naturaleza y características a las ya existentes”. En este caso, el concepto de “gastos preoperativos” también es aplicable a las empresas en marcha, surgiendo los denominados “gastos preoperativos por expansión de actividades”, siendo que, este crecimiento responde a las nuevas actividades sobre las cuales la empresa esté emprendiendo.

Por su parte, la RTF 7488-3-2018 manifestó que será posible considerar como gastos preoperativos por expansión de actividades a aquellos que se hayan destinado al planeamiento, implementación, desarrollo y/o ejecución de actividades y/o emprendimientos económicos nuevos, diferentes, de distinta naturaleza y características, o incurridos para la explotación de una nueva unidad de producción distinta a las ya existentes, con el objeto de lograr una nueva línea de negocio, producto o servicio.

En ese sentido, a criterio de la SUNAT, se puede afirmar que los desembolsos realizados por una empresa inmobiliaria en funcionamiento, vinculados a la ejecución de un nuevo proyecto inmobiliario sólo calificarán como gastos preoperativos por expansión de actividades, en la medida que su ejecución comprenda el desarrollo de una actividad nueva, diferente o de distinta naturaleza y características a la que ya venía desarrollando.

Sin embargo, ya existía un pronunciamiento distinto de parte del Fisco respecto a estos gastos. En efecto, el Informe 173-2016-SUNAT/5D0000 indicaba exactamente lo opuesto, en virtud a que, a criterio de la Administración, los gastos preoperativos corresponden a gastos de establecimiento, de puesta en marcha de operaciones u otros desembolsos necesarios para abrir una nueva instalación o para comenzar una operación o procesos.

De esta manera, la Administración reconocía que los gastos preoperativos también comprendían a aquellos nuevos proyectos u operaciones propias de las actividades naturalmente realizadas por una empresa. Siendo el rasgo determinante para que proceda la deducción de estos gastos, el hecho de que inicien la producción o explotación de las actividades de la empresa.

En ambos Informes se consulta específicamente por aquellos gastos asumidos por empresas inmobiliarias cuyo giro del negocio consiste en la venta al público de bienes inmuebles futuros y que tiene en cartera más de un proyecto, respecto a otros nuevos.

Sin embargo, este nuevo criterio ahora señala que estos gastos descritos ya no calificarían como gastos preoperativos por expansión de actividades, puesto que, para la SUNAT, dichos gastos sólo configurarían como tal en la medida que su ejecución comprenda el desarrollo de una “actividad nueva, diferente o de distinta naturaleza y características a las que ya venía desarrollando”. Es decir, si una empresa inmobiliaria que ya se encontraba en actividad decide emprender nuevos proyectos que sean de su misma línea de negocio, los desembolsos por estas actividades no serían gastos preoperativos, toda vez que no hay expansión nueva como tal, sino únicamente se continúan las actividades que la empresa ya venía realizando.

A tomar en cuenta este nuevo criterio, pues será contingente diferir gastos por 10 años considerándolos como “preoperativos”, cuando para el Fisco no lo sean; esto puede generar una deuda tributaria por tributo impago e intereses acumulados, además de multas por tributo omitido.

Consideramos, como una crítica constructiva, que los Informes de SUNAT tuvieran a la vez ejemplos de lo que se expone, para que al contribuyente común le sea más fácil entender lo que se plantea por el Fisco.

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