Cuarentena inmobiliaria: impacto del Covid-19 en el mercado inmobiliario peruano

Ante las circunstancias mundiales, las cuales nos cuesta creer, atemorizados por un enemigo que no podemos ver, debo aplaudir las medidas sin precedentes tomadas en nuestro país, por todo el equipo de héroes que trabaja junto al liderazgo del presidente Ing. Martín Vizcarra, combatiendo esta pandemia de una forma ejemplar: “Porque te quiero abrazar más adelante me distancio ahora”.

A través de la historia, la cuarentena nació en la Edad Media, un término que proviene de la palabra italiana quarante, que significa cuarenta, un procedimiento formal para el control de una pandemia. Este aislamiento social obligatorio arrastra consigo una crisis económica. Recordemos que, hasta la fecha, la crisis económica más difícil que hemos enfrentado a nivel mundial fue la del 15 de setiembre del 2008 según el diario Gestión, en la que observamos como el cuarto banco de inversión más grande en los Estados Unidos con 160 años de historia, “Lehman Brothers”, se declaró en bancarrota debido a las “hipotecas subprime” o “activos tóxicos” imposibles de pagar y la burbuja inmobiliaria que había estallado. EE.UU colapsó arrastrando consigo el resto de las economías. El gobierno norteamericano tuvo que recurrir a dos tipos de políticas: la primera, la política keynesiana al inyectar capital por más de 2 trillones de dólares para reestablecer la economía y los mercados; y la segunda, la política monetaria al reducir tipos de intereses. El rescate del banco de inversión Lehman Brothers siempre quedará en debate, ya que esto generó incertidumbre que se transformó en pánico y el colapso de los mercados de créditos.

A partir de lo anterior es sencillo observar el rol fundamental que tienen las entidades financieras dentro de la evolución económica de un país, pues permiten la inversión de capital hacia actividades productivas, la formalización, entre otras. El sector inmobiliario en nuestro país no queda ajeno a esto, al cierre del 2019 según el Newsletter de Bancos de Tinsa Perú, el BCP representaba un 32% dentro del mercado, el BBVA un 18%, Interbank un 14%, Scotiabank un 8%, Banbif 5%, Banco Pichincha un 4%, autofinanciados un 14% y otras financieras un 18% aproximadamente; dando así el 100% del mercado inmobiliario en Lima Metropolitana y el Callao. (Gráfico N°1) Debido a esto, el impacto que se generará en el sector dependerá, en su mayoría, del respaldo del sector público mediante facilidades de créditos hipotecarios y garantías por incumplimientos debido al desempleo que se ha generado.

A inicios del 2020, la tasa de interés promedio del sistema bancario de préstamos hipotecarios para viviendas estaba en 7,00%; sin embargo, al día 20 de Abril es de 6.63%, según información de la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS). El Banco Central de Reserva (BCR), el 9 de Abril, ha reducido su tasa de interés de referencia a 0.25%, su mínimo histórico, ante los efectos que el coronavirus (COVID -19) está produciendo en la economía. Cabe mencionar que el Instituto Peruano de Economía publicó en su Informe IPE:

“El 18 de Marzo, el tipo de cambio cerró en s/. 3.57, el nivel más alto en 18 años, y acumuló una depreciación de 7.7% respecto al cierre del 2019. (s/.3.31)”. Así mismo, la Bolsa de valores de Lima registró en el sector de construcción las mayores pérdidas en el mismo (-14.53%). Además de otras medidas, se deberá impulsar el crédito Mi vivienda, el Bono de Mi Vivienda Verde (BMV), el Bono del Buen Pagador (BBP) y el programa de Techo Propio, beneficios que han sido todo un éxito en el sector durante el último año, tanto en proyectos sociales como ecoamigables. Por otro lado se estima un déficit habitacional de 1 millón 600,000 hogares. Según el Arquitecto David Ramos, viceministro de Vivienda y Urbanismo de nuestro país, “cada año se generan 140,000 familias que, naturalmente, demandan viviendas adecuadas.” Del mismo modo, el Ministerio de Vivienda, la Cámara Peruana de Construcción (CAPECO), la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) y la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI) están evaluando distintas medidas para la reactivación del sector, según el Instituto Peruano de Economía.

Al cierre del 2019 el Mercado Inmobiliario de Lima Metropolitana y Callao: Lima Norte, Lima Sur, Lima Este, Lima Top, Lima Moderna, Lima Centro y Callao. Los resultados superaron expectativas en nuestro sector con una cifra récord de ventas en 18,000 unidades inmobiliarias aproximadamente. Para finales del 2020 se tenía una proyección de 20,000 viviendas vendidas, sin embargo, ahora se estima que los tres trimestres que restan del año (abril – diciembre 2020) sean a la baja iniciando con disminuciones de ventas en un 50%, rompiendo el récord de ascenso en crecimiento del mercado desde el año 2015.

Para finalizar, a diferencia del año 2008, esta crisis no se ha originado por un desplome económico, sino por un despiadado virus. Debemos prepararnos para una recesión profunda y se estima que se incrementará en millones la cantidad de pobres en nuestro continente, según Alicia Bárcena, secretaria ejecutiva de la Comisión económica para América Latina y el Caribe (CEPAL). Sin embargo, puedo decir que esta crisis económica es cíclica, así como todo en la vida, solo debemos pensar, levantarnos y batallar.

En la historia del sector de la construcción e inmobiliaria del mundo quedará marcada esta crisis por las pérdidas humanas y económicas que conllevará, pero también será recordada por sumarse a la batalla contra este virus, por cada hogar diseñado y construido, que ahora sirven de contención y refugio, pero sobre todo de unión familiar y esperanza en estos días de guerra. El 16 de Marzo en el Perú, un día histórico, se inició esta “Cuarentena Inmobiliaria” para hacerle frente a esta pandemia.