Cuando pensamos en los lugares que son vulnerables al cambio climático, nos imaginamos los arrozales de Bangladés o las islas de poca altitud en el Pacífico. Pero otra respuesta más sorpresiva sería: tu propia casa. Cerca de una décima parte del valor de las propiedades residenciales en el mundo se encuentra bajo la amenaza del calentamiento global, entre ellas muchas casas que no están cerca de la costa.
Desde los tornados que arrasan los suburbios del medio oeste de Estados Unidos hasta los granizos del tamaño de una pelota de tenis que golpean los techos de las villas italianas, el cambio climático severo que han provocado las emisiones de efecto invernadero está sacudiendo los cimientos de la categoría de activos más importante del mundo.
Los posibles costos se derivan de las políticas diseñadas para reducir las emisiones de las casas, así como de los daños relacionados con el cambio climático, y estos son enormes. Se calcula que para 2050, el cambio climático y su combate podrían arrasar con el 9% del valor de la vivienda en el mundo, lo cual llega a US$ 25 billones, no mucho menos que el producto bruto interno anual de Estados Unidos. Es una factura enorme que se cierne sobre la vida de la población y el sistema financiero global. Además, parece que esto va a desatar una tremenda batalla sobre quién debería pagarla.
Uno de los candidatos es el propietario de la casa, pero si vemos los mercados inmobiliarios actuales, no parece que este esté asumiendo los costos. Los precios de las casas no dan muchas señales de ajustarse al riesgo del cambio climático.
En Miami, es tema de gran preocupación la subida del nivel del mar, el cual ha aumentado cuatro quintas partes esta década, mucho más que el promedio de Estados Unidos. Además, debido a que sigue sin saberse el verdadero impacto del cambio climático, es posible que, cuando compraron su casa, muchos propietarios no sabían que corrían algún riesgo.
No obstante, si los contribuyentes son los que aportan, rescatarán a los propietarios adinerados y atenuarán los incentivos útiles para adaptarse a la amenaza que se avecina. Repartir los costos será difícil para los gobiernos, sobre todo porque saben que a los electores les importa mucho el valor de sus casas. La factura consta de tres partes: el pago de las reparaciones, la inversión para la protección y la modificación de las casas para reducir el cambio climático.
Las aseguradoras casi siempre asumen los costos de las reparaciones necesarias después de que una tormenta destruye algún techo o de que un incendio acaba con una propiedad. A medida que el cambio climático empeora y los desastres naturales se vuelven más frecuentes, los seguros de vivienda se encarecen. En algunos lugares pueden encarecerse tanto, que provocan la caída del precio de las casas; algunos especialistas advierten acerca de una “burbuja de seguros por el cambio climático” que afecte a una tercera parte de los hogares estadounidenses.
Los gobiernos deben o, bien, aguantar las pérdidas que eso imponga a los propietarios de casas o cubrir ellos mismos los riesgos, como ya está ocurriendo en algunas partes de California donde suele haber incendios forestales, o de Florida que son propensas a los huracanes. El riesgo combinado de las “aseguradoras de último recurso” respaldadas por el gobierno en estos dos estados se ha disparado de US$ 160,000 millones en 2017 a US$ 633,000 millones. Los políticos locales quieren trasladar el riesgo al gobierno federal, el cual, de hecho, gestiona seguros contra inundaciones.
Los daños físicos se pueden prevenir invirtiendo en protección a las propiedades en sí o en infraestructura. Es posible que, con el propósito de que sigan siendo habitables, las casas requieran aire acondicionado. En la India pocas casas lo tienen, pese a que el país está sufriendo olas de calor cada vez peores. En los Países Bajos, un sistema de diques, fosos y bombas hace que el país se mantenga seco; Tokio tiene barreras para contener las inundaciones. El segundo reto es financiar esta inversión.
¿Acaso los propietarios de las casas que no tenían ni idea de que estaban en riesgo deben pagar, por decir algo, el apuntalamiento de concreto de una casa subvencionada? ¿O está bien protegerlos de esos costos tan inesperados y mal distribuidos? Las ciudades costeras muy pobladas, las cuales son las que más necesitan protegerse de las inundaciones, casi siempre son las joyas de la corona de la economía y la sociedad de los países; pensemos en Londres, Nueva York o Shanghái.
La última pregunta es cómo pagar por las modificaciones en las casas que prevengan un mayor cambio climático. Las casas representan el 18% de las emisiones relacionadas con la energía a nivel global. Es probable que muchas necesiten bombas térmicas, mismas que funcionan mejor con calefacción por suelo radiante o radiadores más grandes y un aislamiento grueso.
Por desgracia, el reacondicionamiento de las casas es caro, y pedirles a los propietarios que paguen por ello puede producir una respuesta negativa; el año pasado, la coalición gobernante de Alemania intentó prohibir los calentadores de gas, para luego desistir cuando los electores se opusieron a los costos. Italia emprendió un método alternativo al ofrecer dádivas generosas y mal diseñadas a las familias que hacían remodelaciones, por lo que ha gastado la asombrosa cantidad de 219,000 millones de euros (US$ 238,000 millones, o el 10% de su PBI) en este esquema de “superbonos”.
El impacto total del cambio climático todavía está lejos. Pero cuanto más pronto puedan los legisladores resolver estos problemas, mucho mejor. Las evidencias demuestran que los precios de la vivienda reaccionan a estos riesgos solo después de que algún desastre ha ocurrido, cuando ya es demasiado tarde para realizar inversiones de prevención. Por lo tanto, es probable que la inercia origine sorpresas desagradables. La vivienda es un activo demasiado importante como para ponerle el precio incorrecto en la economía, sobre todo porque es tan fundamental para el sistema financiero.
Los gobiernos tendrán que hacer su parte. Hasta el siglo XVIII, gran parte de los Países Bajos seguían el principio de que solo las comunidades cercanas mantendrían diques y, como resultado, el sistema estuvo plagado de pocas inversiones e inundaciones innecesarias. Los gobiernos solos pueden resolver esos problemas que requieren de acciones colectivas al construir infraestructura, cosa que deben hacer sobre todo alrededor de las ciudades de gran productividad. Los propietarios necesitarán incentivos para gastar grandes sumas de dinero en la remodelación de sus casas con el fin de contaminar menos, lo cual nos beneficia a todos.
A quien le afecte, debe importarle
Sin embargo, al mismo tiempo, los legisladores deben tener cuidado de no subsidiar con torpeza ofreciendo grandes garantías implícitas y esquemas explícitos de seguros respaldados por el gobierno, lo que no solo plantea un riesgo inaceptable para los contribuyentes, sino que también debilita el incentivo para que la gente invierta en hacer que sus propiedades sean más resistentes.
Además, al eliminar las primas de los seguros, no están haciendo nada para disuadir a la gente de que se mude a zonas que se sabe que ya son de alto riesgo. Pese a que los riesgos son tan altos, el pronóstico no es bueno. Durante décadas, los gobiernos no han logrado desincentivar las construcciones sobre terrenos propensos a las inundaciones.
Los US$ 25 billones serán un problema en todo el mundo, pero si no hacemos nada ahora, el futuro será más doloroso. Tanto para los gobiernos como para los propietarios de casas, la peor respuesta al problema de la vivienda sería ignorarlo.
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