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La política de mano dura sobre el colosal mercado inmobiliario chino ayudó a dejar a uno de sus principales protagonistas al borde del colapso, y los analistas temen que podría provocar el estallido de una burbuja que se viene construyendo durante más de dos décadas.
El mercado inmobiliario ha sido un componente esencial de la economía china, en momentos que Pekín promete mejorar las condiciones de vida de la población con nuevas viviendas, lo que estimuló construcciones masivas.
Para cientos de millones de chinos de clase media, la propiedad es un bien familiar crucial y un símbolo de estatus.
El mercado de la vivienda en China se disparó luego de las reformas del mercado de 1998 que impulsaron el mercado privado, desatando un impresionante boom de construcciones junto a una acelerada urbanización y acumulación de riqueza.
Pero el aumento de precios de las viviendas puso nervioso a Pekín por las disparidades de ingresos y la potencial inestabilidad social.
El precio promedio de los apartamentos era de 9.2 veces el ingreso disponible del año pasado, según la firma de servicios E-House China, un valor inaccesible para muchos.
Además, el endeudamiento de las empresas inmobiliarias generó temores de inestabilidad financiera.
Ante ello, Pekín estableció el año pasado un sistema métrico llamado “tres líneas rojas” para limitar la proporción de endeudamiento y endureció el escrutinio sobre el financiamiento obtenido por depósitos de preventa.
El plan era “reducir el riesgo de los más arriesgados”, explicó Dinny McMahon, de la consultora Trivium.
“La idea es que esto sería un mecanismo para forzar a las empresas más arriesgadas a bajar sus niveles de deuda”, precisó, “y a las que eran menos arriesgadas les daba margen para seguir creciendo”.
Al frente de la expansión acelerada está Evergrande, fundada en 1996 y con presencia en 280 ciudades. Es un imperio que incluye agua mineral, productos bancarios y hasta un equipo de fútbol.
Pero Evergrande actualmente está ahogado en deudas de más de US$ 300,000 millones mientras navega por las nuevas reglas chinas.
Todos los ojos están en cómo el gobierno de Pekín maneja la crisis, aunque hasta ahora ha guardado silencio.
“Lo que comenzó como un problema exclusivamente de Evergrande podría crecer y arrastrar mañana a otros grupos relativamente débiles”, agregó McMahon.
Declive sostenido
Las tres líneas rojas muestran la intención china de reestructurar el mercado inmobiliario, según analistas, pero las enormes deudas de Evergrande podrían obligar al gobierno a apuntalar al sector.
Este año ha habido al menos dos incumplimientos de pago de bonos de grandes empresas y otros corren para buscar recursos para mantener el ciclo de deuda, compra de propiedad y venta de viviendas que mueve el mercado chino.
El declive en la población china también afectó la demanda de propiedad.
“La raíz de los problemas de Evergrande es que la demanda de propiedad residencial en China entró en una fase de declive sostenido”, dijo en una nota Mark Williams, economista jefe para Asia de Capital Economics.
La fuerte caída de precios hará más difícil que las inmobiliarias financien las construcciones, agregó.
Pero al margen de Evergrande, las finanzas de la mayoría de las empresas mejoraron el último año.
Country Garden, el mayor constructor residencial de China, registró en agosto cifras positivas por un aumento en las ventas en ciudades pequeñas.
“El anterior verano (boreal), ocho de las 12 firmas a las que se aplican las líneas rojas rompieron al menos una” de las líneas, afirmó Capital Economics en una nota. “Ahora solo dos lo hicieron, Evergrande y Greenland”, agregó.
Las ventas de propiedades y los precios han decaído los últimos meses, en los que Evergrande ha sido el centro de las noticias, según datos de la empresa de análisis China Beige Book.
De continuar el declive, el gobierno podría intervenir para forzar una reducción en las tasas de hipoteca o bajar los depósitos exigidos a compradores de casa, indicó Jonas Golterman, de Capital Economics.
“El caso es que el mercado inmobiliario enfrenta un período de incertidumbre y quizás una caída de precios, pero no un colapso en los precios de casas. Sin embargo, existen riesgos significativos, y este tipo de situación es impredecible”, agregó.
