En el Perú, el 71% de las viviendas se realizaron mediante la autoconstrucción, indica un reciente informe del Grupo de Análisis para el Desarrollo (Grade), presentado en el Expo Real Estate 2024, organizado por la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI Perú). Este porcentaje esconde diferentes realidades. Por ejemplo, en el nivel socioeconómico (NSE) C, que podemos considerarlos como la clase media, 9 de cada 10 viviendas que se producen son bajo la autoconstrucción.
En el NSE C (1 y 2) las viviendas autoconstruidas representan más del 90%. En la misma línea, en el NSE D y E casi el 100% es bajo autoconstrucción. Mientras que, en el NSE B, solo un 39% de los inmuebles de las familias fueron autoconstruidos y en el NSE A, todas son construcciones convencionales.
Otra forma de ver el tema es que casi la totalidad en el NSE A y B vive en departamentos. Mientras que en los NSE C, D y E casi el total está en una casa. Pese a que la tendencia es distinta en otros países, en el Perú las personas de menor NSE tienen mayor probabilidad de habitar una casa independiente.
El investigador Grade, Álvaro Espinoza, precisa que esto está relacionado a un problema en la oferta inmobiliaria y en la falta de una política de vivienda, pues los edificios en los que se encuentran los departamentos suelen ser formales, por lo que se deben comprar con créditos a los cuales no necesariamente tienen acceso las personas de menores ingresos.
“En todo el mundo las personas con menos recursos viven en edificios porque es más barato y los ricos viven en casas, acá es al revés porque no se producen los edificios donde viva estas personas, no hay una política de vivienda que debería producir los miles de edificios al año para que la gente que necesita vivienda y tiene pocos recursos, pueda ir ahí. Es un problema de oferta”, comentó a Gestión.
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Ante la falta de acceso a créditos hipotecarios, la mayoría de familias que autoconstruyen financian parte de su construcción con ahorros y con préstamos personales. En promedio, solo el 10% del financiamiento de la autoconstrucción corresponde a crédito.
“Nadie les ofrece créditos hipotecarios. Es fácil acceder a un crédito personal, es difícil a un crédito con garantía hipotecaria. Si el banco tiene la opción de prestarte al 40% y tú le vas a pedir igual ¿por qué te ofrecería prestarte al 8%? Ahí hay un tema de incentivos que no está funcionando”, señaló.
El tiempo de construcción también es distinto. Según el estudio, de cada diez viviendas autoconstruidas en el Perú, siete tardaron cerca de 20 años en completarse.
En la mayoría de los casos, hubo una demora de 10 años entre la compra, adquisición u ocupación del predio y el inicio de la construcción de material noble, otros 6 años para la culminación del primer piso y unos cinco más para terminar el segundo piso.
Pese a las condiciones, la autoconstrucción resulta más costosa. De acuerdo con Grade, autoconstruir en zonas de expansión tiene un costo de S/ 1,735 por metro cuadrado, mientras que el gasto en la construcción con Techo Propio, que la realiza una empresa, asciende a S/ 1,314 por metro cuadrado.
En promedio, se estima que autoconstruir implica un costo 33% mayor al de una construcción formal, pese a que no se tienen en cuenta especialistas, trámites legales ni permisos formales.
“Si haces una casa en 20 etapas comprando de a poquitos, vas a ocupar lo más caro, no hay manera de poder reducir costos, vas a tener que contratar al maestro cada vez que haces una ampliación y eso es mucho más caro. Como no tienes unos buenos planos, no tienes un profesional que te ha dicho cómo hacerlo, muchas veces la gente gasta más”, explicó Espinoza.
El investigador de Grade señala que esto también está relacionado a que, al hacerse la vivienda por partes, se generaran pérdidas.
“Muchas veces tienes que hacer una parte, pero después quieres ampliar. Entonces tienes que demoler una pared y ese tipo de cosas, hay un margen de pérdida siempre. Entonces todo eso suma y al final, en última instancia, sale más caro pese a que has ahorrado en el arquitecto, en el ingeniero, en los permisos”, agregó.
Cabe agregar que la mayoría de las viviendas autoconstruidas están en ciudades como Chulucanas (Piura), Paita (Piura), Ferreñafe (Lambayeque), Yurimaguas (Loreto), Huaral (Lima) y Barranca (Lima), donde más del 85% han sido edificadas por los mismos propietarios.
¿Qué se necesita para solucionar esto?
Para Espinoza de Grade, para mejorar la situación con los altos niveles de autoconstrucción se necesitan producir más viviendas sociales e impulsar el acceso a un crédito específico para autoconstruir.
“Si producimos más vivienda social, la gente tiene menos necesidad de construir. Esa línea social tiene que ser accesible, tienes que poder tener acceso a crédito y también facilitar que la demanda pueda llegar, nadie quiere vivir 20 años construyendo su casa si puedes tenerla el primer día de mi casa con todos los servicios, simplemente no tienen otra opción”, sostuvo.
Pero, hasta que se logre generar un ritmo de producción de vivienda social suficientemente grande para cubrir el déficit de 100,000 viviendas que faltan hacer cada año, señala que el Estado podría apoyar a estos hogares con asistencia técnica, subsidiando una evaluación estructural a que quienes hacen autoconstrucción para que lo hagan adecuadamente y en menos tiempo, con planos y supervisión profesional.
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