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Al inicio del 2020, el mercado de oficinas prime se encontraba en la fase de recuperación del ciclo inmobiliario y, según el último reporte de la consultora JLL Perú, todo indicaba que la tendencia observada en los últimos tres años continuaría, es decir, una absorción neta de de 100.000 metros cuadrados, una vacancia saludable y la recuperación de las tarifas.
Sin embargo, el mercado cerró el 2020 con una demanda en negativo, de unos −50.000 metros cuadrados, la más baja en, por lo menos, los últimos quince años. La vacancia, además, aumentó en más de 5% en comparación con el primer semestre del año pasado.
“Con el gran número de desocupaciones y la poca demanda registrada como resultado del impacto de la pandemia, cierra el 2020 con un retroceso en el ciclo inmobiliario, situando al mercado de oficinas en la fase de sobreoferta”, revela el estudio de JLL.
Nuevo año
¿Qué se puede esperar para el 2021? JLL Perú prevé que durante el primer semestre el índice de vacancia continuará por encima del 20%, lo que generará que las tarifas de renta y venta muestren un ajuste a la baja.
Luis Sánchez, senior consultant, market research en JLL Perú, calcula que la demanda al término del primer semestre también cerrará en negativo, en aproximadamente entre −1.000 y −3.000 metros cuadrados. “Ya no se va a ver lo que sucedió entre junio y setiembre (del 2020), cuando las grandes firmas redujeron el 80% o incluso cerraron sus operaciones en oficinas prime, pero la cifra será negativa”, revela el especialista.
Se espera que la recuperación del mercado se genere con la llegada de la vacuna contra el COVID-19, que tendrá un impacto clave en las tendencias económicas. Durante el 2021 ingresarán al mercado cuatro nuevos edificios, lo que suma en conjunto más de 75.600 metros cuadrados de nuevos espacios.
Lo nuevo
Frente a este escenario, lo que se prevé es un cambio en la estructura de las oficinas que favorezca el trabajo híbrido.
Debido a la crisis sanitaria, muchas empresas aún no están en condiciones de pagar, por ejemplo, entre US$ 10.000 y US$ 20.000 de arriendo por un espacio de 600 o 700 metros cuadrados cuando el total de su personal no va a trabajar a la oficina. Con el objetivo de no perder su punto estratégico, reducen áreas para tener entre 100 y 200 metros cuadrados y así retomar progresivamente el inicio de sus actividades en un ambiente corporativo.
El formato híbrido permite contar con un espacio reducido, en el que un grupo realiza trabajo presencial y otro lo hace de forma remota. “Esta va a ser una alternativa con mejor opción de crecimiento”, pronostica Carlos Vourakis, director comercial de Properati.
Esquema flotante
Un ejemplo de esta nueva demanda se ve en los espacios de coworking. Ernesto de Olazával, CEO de Comunal, revela que antes de la pandemia contaba con el 90% de ocupación en sus 13 ubicaciones en Lima. Hacia finales del año pasado la cifra cayó por debajo del 50%, pero asegura que están bien encaminados para iniciar una recuperación durante el primer trimestre.
“Hemos comenzado enero con un incremento de diez puntos porcentuales; ya firmamos contratos”, manifiesta. La meta, sin embargo, es aumentar veinte puntos. “Es un objetivo ambicioso, pero nos sentimos tranquilos de llegar a eso porque hemos tenido buenas evidencias de clientes que han empezado a regresar”, agrega. Esto ha sido el resultado de transacciones grandes, de empresas de más de 100 colaboradores que buscan ahora esquemas flexibles.
Más allá de los términos comerciales, el mayor atractivo de esta alternativa —afirma Olazával— es el esquema flotante. “Por ejemplo, si una empresa tiene 200 colaboradores, no alquila 200 escritorios, sino quizá solo la mitad y usa los espacios de manera rotativa. Cada empresa elige si lo hace por área, por persona, por día o por rango horario. Ese es el esquema que más está funcionando en esta nueva normalidad”.
Otro atractivo, especialmente en esta etapa de transición, es la opción de acceder a una red de oficinas en la ciudad, lo cual permite que los colaboradores puedan tener una más cerca de su casa. “Ya no es necesario consumir un solo espacio de trabajo. Se puede armar como un combo de oficinas en la ciudad”, dice Olazával.
