¿Qué pasa si una pareja casada construye sobre el terreno de propiedad de uno de los cónyuges?

Los derechos de propiedad son una materia algo compleja en el Perú, la cual usualmente genera un número de dudas cuando se enfrenta con ciertas figuras como la sociedad de gananciales, el régimen patrimonial aplicable por default a una pareja casada.

En el tema de la propiedad de terrenos surgen preguntas como a quién le pertenecen los predios que heredan las personas por la muerte de sus padres o que ocurre si una persona contaba con un terreno propio, pero luego construye sobre el mismo junto a su pareja.

En el presente artículo responderemos estas dudas y más:

¿A quién le pertenece un predio adquirido previo al matrimonio?

Según el artículo 302 de nuestro Código Civil, todos los bienes que una persona aporta a una sociedad de gananciales son de propiedad de cada cónyuge (esposo).

Es decir, si una persona era propietaria de un predio antes de contraer matrimonio, este seguirá siendo completamente suyo, inclusive luego de contraer matrimonio.

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¿A quién le pertenecen los predios adquiridos por herencia durante el matrimonio?

Y, ¿qué ocurre si una persona hereda el predio de sus padres durante el matrimonio?

Ese predio también es solo del cónyuge cuyos padres fallecieron, según el mismo artículo 302 del Código Civil, el cual señala que los bienes adquiridos durante el matrimonio a título gratuito (herencia, prescripción, donación, etc.) son de propiedad única de quien los adquiere y no de la sociedad de gananciales.

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¿Qué ocurre si construyo un inmueble sobre un terreno propio junto a mi pareja?

Siguiendo lo dispuesto en el Código Civil, cualquier bien construido por la sociedad de gananciales le pertenece a esta. Es decir, no le pertenece ni a un cónyuge ni al otro, sino a la sociedad misma, por lo que cualquier acto que quiera realizarse sobre el mismo necesitará la firma de las dos personas casadas.

Esto no quiere decir que cada uno tenga el 50% del bien, sino que el bien le pertenece, en su totalidad, a un “tercer ente” conformado por la pareja.

En el 2020 una resolución del Tribunal Registral de la Sunarp indicó que al construir un inmueble sobre un terreno propio, este se convertiría en un bien social, salvo que se indique que este mantiene la condición de propio.

Esta posición no ha sido controvertida hasta la fecha, por lo que sigue aplicándose.

¿Qué pasaría con un bien de la sociedad de gananciales construido en terreno propio ante un divorcio?

Ahora bien, ¿qué sucede si una persona se divorcia contando con un inmueble construido encima de un terreno propio?

Christa Caro, asociada del estudio Amprimo, explica que este supuesto no se encuentra regulado en la ley, pero, en estas situaciones, lo más común es que, si la expareja no llega a un acuerdo, el juez le adjudique el inmueble a la persona propietaria del terreno.

Es decir, el cónyuge que era propietario único del terreno se vería beneficiado con su terreno y, en la práctica, con el inmueble construido sobre el mismo.

“El inmueble se encuentra dentro de un terreno que es indivisible, puesto que es propiedad única de uno de los cónyuges, por lo que entregar mitad de la casa al otro es un imposible jurídico”, explica la abogada.

En estos casos, Caro señala que el juez valoriza el inmueble y le ordena al cónyuge que se benefició con la entrega total del inmueble a pagar el 50% del valor del mismo a su ex pareja.