:quality(75)/cloudfront-us-east-1.images.arcpublishing.com/elcomercio/XBFD7JJAF5B3BI42ZMXSDZQW4U.jpg)
Gestión en CADE Ejecutivos 2022/Paracas.- Hugo Desenzani, CEO de Urbanova (parte del Grupo Breca), señaló sobre las expectativas del negocio, en ventas, ocupación en oficinas prime, centros comerciales y hoteles, así como de La Plaza Begonias, en el boulevard que incluirá oferta gastronómica y retail en San Isidro.
Boulevard Plaza Begonias
¿Cómo va la construcción del boulevard de San Isidro que incluirá oferta gastronómica y retail?
Nosotros hace unos meses tomamos la determinación de invertir en la calle Begonias, donde tenemos el hotel Westin, torres de oficinas y retail, con una nueva apuesta que vaya a mejorar la calidad de vida de quienes viven y trabajan en el sector, compuesta principalmente por un food hall, que es un mercado grande, retail, restaurantes, y con una intervención urbanística y paisajística que mejorará la experiencia del barrio.
Hace poco decidimos bautizarla como la Plaza Begonias, en tributo en la calle donde se encuentra.
¿Qué tiendas y/o restaurantes la ocuparán?
Mantenemos la fecha de apertura hacia fines del siguiente año. Es un lugar que va a marcar una diferencia en el barrio y, por tanto, nos estamos tomando mucho tiempo en decidir la programación, tiendas y restaurantes que estarán ahí.
¿Cuántos locatarios esperan tener?
Hay mucho interés por la calle, hemos tenido interés por parte de restauranteros y retailers. Vamos a tener aproximadamente cuatro restaurantes, además de un food hall, que es un mercado grande, que será un tributo a la gastronomía peruana. Además de eso, vamos a tener un retail como un callejón con tiendas pequeñas de retail, con dos principales focos: complementar la experiencia de Plaza Begonias de quienes la visitan y satisfacer necesidades de las personas que trabajan por la zona.
El número determinado de locatarios no lo tenemos listo porque tenemos flexibilidad para locales más grandes o pequeños. No será un mall o un centro comercial, será un retail de calle con una apuesta a la calidad de vida.
Centros comerciales
La Rambla, ¿cómo van las ventas a dos meses de cerrar el año?
Estamos muy contentos con las ventas en La Rambla. Estamos ya a niveles prepandemia, hemos visto que han crecido las categorías de tecnología y deporte. Estamos sobrepasando las ventas del 2019; en las últimas campañas, nuestros arrendatarios han logrado mayores ventas de las que lograron prepandemia.
Sin embargo, esa venta se está llevando con un menor flujo de personas. Todavía hay espacio para que lleguen más personas al centro comercial a comprar; es decir, hay un mayor ticket promedio, pero también hay muchas tiendas que están vendiendo con despacho a casa.
¿Cómo va la ocupación de La Rambla de Breña?
Estamos en la última instancia de negociaciones con una firma internacional de fast fashion; al no estar cerrado aún no puedo revelar el nombre, pero estamos en la traducción de los documentos para que el representante legal de la firma la lleve a cabo.
Está muy contento porque le agregará una propuesta de moda a un precio accesible a las personas, una propuesta distinta, y creemos que va a complementar la oferta comercial.
En centros comerciales vamos a terminar con una vacancia de 3%, que es una cifra sana. El precio del m2 se va a mantener, ajustándose a la inflación.
¿Cómo ha cambiado la tendencia, ahora se ofrecen más servicios de tecnología que antes?
Sí, nosotros lo hemos medido en nuestros dos centros comerciales. Hemos visto una tendencia a mayores ventas de artículos tecnológicos y deportivos. La gente en la pandemia se digitalizó, pero también se preocupó por su salud y ahora está invirtiendo más en esos dos ítems.
Como centro comercial, ¿evalúan la posibilidad de ofrecer compras online?
Lo hemos conversado muchas veces, pero finalmente todas las tiendas tienen buenos canales de venta digital. Algunas tiendas prefieren no vender de forma digital y hay algunas que prefieren no mezclar sus ventas con las de otras tiendas.
Entonces, por ahora hemos sido respetuosos, y hemos facilitado el delivery para que puedan llega a buscar el producto y llevárselo al cliente. Pero hasta ahora nosotros no hemos tomado un rol proactivo en generar esa venta, sino que hemos dejado ese trabajo para los comercios.
Oficinas prime
¿Cuáles son las expectativas en ocupación?
Nosotros estamos viendo que la gente está volviendo a trabajar en la oficina. Hay muchas cosas que pueden ser hechas desde casa, pero no hay sustituto para la interacción persona a persona. Tenemos edificios con la afluencia de 90%. Esa tenencia cada vez crece más, y hemos colocado 10,000 m2 con lo cual estamos reduciendo nuestra vacancia a números bastante sano.
¿Con cuánto esperan cerrar el año?
Estamos proyectando cerrar el año entre 11% y 13% de vacancia; el mercado sigue en 20%. Vemos que el mercado se va a ir cerrando, pero a paso lento. Dado este formato híbrido la demanda no es tan grande como antes para nuevos m2 de oficinas. La gente está reutilizando su oficina, pero no hay una demanda grande de locatarios para expandirse, y tampoco vemos nuevas empresas que estén en busca de oficinas.
¿Para el próximo año, cuánto proyectan de vacancia?
En un mercado optimista podría ser de 8%. El mercado va a mejorar, pero ahora es más por déficit de oferta que por nueva demanda.
¿El precio del m2 se va a mantener?
Nosotros hemos hecho un esfuerzo por mantenerlo. Hemos hecho bastantes descuentos. En el caso nuestron estamos defendiendo tarifas sobre el promedio del mercado, pero dada la pandemia, el incremento de vacancia, quienes quieren tomar oficinas hoy tienen una mayor poder de negociación que antes no tenían.
¿Esto se mantendría el 2023?
Se mantendría la primera mitad del año.
Hoteles
¿Cómo cerrarán el 2022?
Vamos a cerrar este año mejor de lo que anticipamos. Aún no estamos en niveles prepandemia. Dependiendo del hotel estamos entre 70% y 100% de lo que era el negocio previo a la pandemia.
Hemos visto una recuperación casi total en todo lo que es el negocio vacacional; como en el hotel de Paracas, Urubamba y Cusco. Están en una recuperación plena versus lo que fue el 2019. Las ventas de Lima, particularmente el negocio corporativo y de convenciones, son las que se han demorado más en recuperarse, que dependerá de la confianza, infraestructura y la coyuntura internacional, y lo que pueda pasar con esta potencial recesión del norte (EE.UU.).
Si, por otro lado, los factores exógenos nos juegan a favor, el negocio corporativo podría recuperarse a su nivel prepandémico en el 2023.
¿Ya alcanzaron la ocupación al 100% respecto al 2019?
Nosotros estamos alcanzando en los hoteles de Cusco y Paracas casi el 100% de la venta que se logró el 2019. En algunos lugares estamos en 110%; en otros 90%. Pero uno podría decir que hay una recuperación en cuanto al 2019.
Haciendo doble clic, uno ve una segmentación distinta a la que era antes. Hay personas que vienen por negocios, pero aprovechan el viaje para quedarse unos días más; también están los viajeros que ahora toman estadías más largas, y estamos viendo más viajes de familias. Pero también estamos viendo una disposición a pagar una tarifa con la inflación que ha habido. Tenemos, en algunos hoteles, una tarifa más alta, con una ocupación un poco menor.
¿Cuánto más alta?
Si es mayor, en algunos hoteles, en términos reales es casi cero, porque es un ajuste de la inflación. Pero tenemos una clientela americana que está dispuesta a pagar más. A nosotros nos ha ayudado en el margen que la tarifa se incremente, también hemos tenido más inversiones que no hicimos en la pandemia.
¿Los precios para el próximo año se mantendrán?
Para el próximo año, como los hoteles trabajan con tarifa dinámica -que tiene que ver más con la demanda que con la inflación-, nosotros estamos siendo cautos porque tenemos un escenario macroeconómico incierto y bastante complejo. Creemos que la demanda puede ser afectada en una posible recesión en Estados Unidos y en Europa, con lo cual puede haber una menor demanda en algunos segmentos.
Nuestra expectativa es mantener los precios e impulsar una tarifa más alta. Tratar que el mercado cobre una tarifa más alta y que se pague más por venir a lugares como el Perú.