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(G de Gestión) Luego de la reestructuración del Fondo Mivivienda (FMV) a raíz del caso de Sada Goray, exgerente general de Marka Group, el programa estatal cambió su estrategia para el financiamiento de viviendas. Si bien el sector privado ha tomado muy a bien la reorganización, en tanto que busca más agilidad en sus procesos y mayor transparencia, esta también trajo problemas que han repercutido en la industria inmobiliaria en cuanto a colocaciones.
Para agosto, el FMV anunció que el Nuevo Crédito Mivivienda (NCMV) buscará colocar 15,000 unidades en el 2024, 11% más que en el 2022, con lo que se beneficiarían 54,000 personas. Ello tras el levantamiento de un fondo para financiar S/ 2,000 millones en los próximos 12 meses.
Sin embargo, parte de la estrategia consistió en cambios repentinos. Por ejemplo, en julio, el FMV ya había tomado un par de decisiones que afectaron al sector inmobiliario. Por un lado, el programa ya no otorgará fondeo para financiar los créditos hipotecarios de propiedades de entre S/ 343,900 y S/ 464,200 (tramo 5), cuando hasta ese mes ya lo había hecho con 1,023 créditos en el mencionado segmento. Con ello, son las mismas entidades financieras las que tendrán que aplicar a una cobertura de riesgo —que cubre cerca de 70% del crédito—, lo que dificulta el proceso de adquisición. Por otro lado, se redujo el monto del Bono del Buen Pagador (BPP) —tanto en el tradicional como en el sostenible, para viviendas ecoamigables— en S/ 3,500 a los inmuebles comprendidos entre S/ 232,200 y S/ 343,900 (tramo 4).
La directriz, de acuerdo con Paulo Morán, flamante gerente comercial del FMV, responde al pedido de las entidades multilaterales que habilitan recursos al programa para enfocarse en la población vulnerable.
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Impacto
Pero lo que no se consideró del todo fue la cantidad de proyectos y clientes vulnerados por el cambio en la política pública. Si bien se habían gestado algunas conversaciones entre el sector público y el privado para optimizar el programa, la decisión imprevista dejó perplejo a este último.
“Encontramos razonable este redireccionamiento de recursos a los sectores más vulnerables, pero el financiamiento no debería parar. Es un crédito que regresa al Estado con intereses”, comenta José Espantoso, presidente de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI). “Esto quita predictibilidad a la inversión privada, pues hay inmobiliarias que aceptaron ese tramo, se certificaron verdes y pusieron más inversión para obtener beneficios con el fondeo. Esto lo sacaron de un momento a otro; debió ser más consensuado”, subraya.
¿Cuál es el impacto? De acuerdo con la ASEI —gremio que engloba cerca del 80% de la oferta inmobiliaria en Lima y el Callao—, luego de la decisión de redirigir los financiamientos para las viviendas comprendidas en el tramo 5, al menos 475 proyectos han sido comprometidos.
Esto implica una alteración del acceso a por lo menos 12,734 unidades inmobiliarias con un ticket promedio de S/ 407,000, incluyendo aquellas ubicadas en Lima top.
“Desde mi punto de vista, creo que estos cambios se deberían haber hecho con más tiempo. La manera como han procedido ocasiona que se haya perdido, de un mes a otro, el 30% del mercado de Mivivienda en cuanto a volumen”, explica Eduardo Benavides, gerente de Negocios Hipotecarios del Banco de Crédito.
Además, en tanto el fondeo de los bancos es más caro que el FMV y se considera la cobertura de riesgo, la tasa subiría, según las fuentes, hasta dos puntos porcentuales, lo que haría que muchos clientes no puedan acceder a la vivienda que buscaban.
“Son cerca de 300 créditos o familias que se han visto afectadas en agosto. No creo que se pierdan todas las colocaciones de este tramo, pero hay un tema de riesgo, de capacidad de endeudamiento del cliente. Si antes se endeudaban por S/ 1,000, ahora serían S/ 1,200, y no les va a alcanzar. No sé cuánto del mercado vamos a poder capturar”, añade Benavides.
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Motor
Este efecto en el mercado no es un tema menor, puesto que la producción de vivienda formal genera impuesto a la renta, IGV y alcabalas (o impuestos a trabajadores de construcción), por dar algunos ejemplos.
Un reciente estudio de la ASEI apunta: “Los subsidios de Mivivienda han permitido apalancar en el 2022 por 13.86 lo invertido en los subsidios del BPP y del BPP sostenible. Además, los tramos con valores más altos (4 y 5) son los que generan una mayor recaudación y permiten, en muchos casos, subsidiar los tramos con menores valores. Los tramos 1 y 2 —dirigidos a poblaciones más vulnerables— no resultan autosustentables debido a una menor recaudación”.
A esto se suma que el déficit cuantitativo de vivienda se estima en 600,000 unidades, según el Censo Nacional de Vivienda del 2017. Además, de acuerdo con cifras oficiales, el déficit habitacional es de alrededor de 1.8 millones de hogares, de los que 1.47 millones corresponden a un déficit cualitativo (no reúnen condiciones básicas de construcción). “Si consideramos que entran 140,000 nuevas familias cada año y solo se producen 50,000 unidades en la oferta, entonces debería pasarse de los S/ 1,500 millones destinados para Techo Propio y Mivivienda a por los menos S/ 6,000 millones para reducir el déficit, como ocurre en Chile o en Colombia. Es voluntad política”, afirma Espantoso.
Los entrevistados han estimado también que, tras los cambios en el FMV, la decisión de compra de los peruanos que estaban por adquirir una vivienda podría aplazarse entre tres y 12 meses. Y, si el déficit de vivienda se amplía año a año, ¿sería estratégico, como política pública, dejar fuera del mapa a este grupo? El tiempo lo dirá.
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Proyectos fuera de Lima
Actualmente hay poca demanda para generar proyectos de segunda vivienda de corte premium o de muy alto perfil a escala nacional, debido a una economía golpeada y a más nómades digitales que prefieren viajar. Aun así, se han identificado espacios a las afueras de Lima, en el sur y en Cieneguilla. “El factor de la seguridad y el deseo de esparcimiento son algunas de las razones de esta tendencia”, explica Antonio Espinosa, director de Nuevos Negocios de Desarrolladora.
La inmobiliaria empezó un proyecto de seis condominios y de más de 1,000 casas en Puerto Viejo, con unidades que van desde los US$ 150,000, con al menos 100 m2 de área techada. Se proyectan US$ 140 millones en ventas.
Por su parte, Antonio Amico, gerente general de Menorca, cuenta que tienen La Quebrada en Cieneguilla, que consiste en 400 lotes donde ya se ha vendido el 80% con un ticket de US$ 250 por metro cuadrado.
