¿Hasta dónde puede administrar? El límite de los diez años en el arrendamiento

Por Eber Salazar Gómez, estudiante de Derecho de la Universidad del Pacífico.

Imagina que pudieras alquilar tu departamento por veinticinco años. Formalmente, seguirías siendo el propietario: tu nombre continuaría apareciendo en la SUNARP, podrías venderlo, darlo en herencia o hipotecarlo. Pero, en la práctica, durante un cuarto de siglo no podrías vivir en él ni decidir quién puede ocuparlo. ¿Sigue siendo esto un simple alquiler o, sin decirlo abiertamente, se ha convertido en algo parecido a renunciar temporalmente al control sobre tu propiedad?

Esa es, en esencia, la preocupación detrás del artículo 1688 del Código Civil peruano, que establece que ningún arrendamiento de duración determinada puede exceder de diez años (seis, si el bien pertenece a una entidad pública o a una persona incapaz). No es una cifra elegida al azar. Refleja la necesidad de establecer límites al tiempo durante el cual puede comprometerse el uso de un bien.

El arrendamiento, en su esencia, es un acto de administración: el dueño sigue siendo dueño, solo cede el uso del bien por un tiempo a cambio de una renta. El problema aparece cuando el plazo es muy extenso. Un arrendamiento de veinte o treinta años puede restringir durante décadas la posibilidad de que el propietario utilice directamente su bien.

Por eso el Código Civil traza una línea en diez años. Y aquí viene un detalle poco conocido, pero revelador: si dos partes pactan un plazo mayor —digamos, quince años—, el contrato no se anula. Simplemente, la ley reduce el plazo al máximo permitido. El legislador prefiere conservar el contrato antes que dejarlo sin efecto por completo, una solución coherente con el principio de conservación del negocio jurídico.

Este límite no es nuevo. Ya estaba presente en el Código Civil de 1936 y tiene antecedentes en el Código argentino de Vélez Sarsfield del siglo XIX. Es decir, se trata de una preocupación histórica sobre los límites que deben existir cuando alguien cede temporalmente el uso de su propiedad.

El derecho comparado confirma que la preocupación es compartida, aunque cada país la resuelve de manera distinta. En Italia se permiten arrendamientos de hasta treinta años, pero aquellos que superan los nueve exceden la administración ordinaria. En Argentina se fijan plazos máximos de veinte o cincuenta años, según el destino del bien, pero se exige facultad expresa al representante para arrendar por más de tres. En España, en cambio, no existe un plazo máximo general equivalente, pero un administrador sin poder especial no puede celebrar arrendamientos superiores a seis años.

En el Perú, curiosamente, se fijó un tope de diez años, pero no se definió un umbral intermedio para determinar cuándo un apoderado necesita facultades especiales para arrendar un bien ajeno. ¿Puede alguien autorizado para administrar una propiedad comprometer su uso durante diez años sin contar con una autorización expresa?

Esa falta de precisión se refleja en decisiones distintas del propio Tribunal Registral. Mientras la Resolución 4881-2022-SUNARP-TR consideró que el arrendamiento es un acto de administración que no requiere facultades expresas, la Resolución 2923-2023-SUNARP-TR exigió facultades especiales para su celebración. Así, una misma cuestión jurídica ha recibido respuestas diferentes, generando incertidumbre sobre el alcance de los poderes de representación.

En definitiva, considero acertado que el artículo 1688 establezca un límite al plazo del arrendamiento, pues busca evitar que la cesión temporal del uso de un bien comprometa excesivamente las facultades de su propietario. Sin embargo, el Perú todavía tiene una tarea pendiente: definir con claridad, como ocurre en otros ordenamientos, a partir de qué plazo un administrador necesita una autorización especial para comprometer el bien de otro por años.

Porque entre administrar una propiedad y comprometer su uso durante una década existe una diferencia que no debería depender del criterio del registrador encargado de calificar el título.