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Desalojos por Deudas Hipotecarias: Algunas Reflexiones
Estas últimas semanas se han visto varias noticias y comentarios sobre el número creciente de personas que están siendo expulsadas de sus casas y departamentos en España, al no poder reembolsar los créditos hipotecarios correspondientes, produciéndose incluso casos de suicidios. Anteriormente, es un tema que se comentó mucho respecto de los EE.UU. Más allá de los dramas personales, es algo que debería llevar a una reflexión más profunda sobre el tema de los créditos hipotecarios y cómo evitar que se llegue a una ola de desahucios, desalojos, expulsiones, etc.
Algunas diferencias a tener en cuenta
En España, como en la mayoría de los países, si alguien tiene una deuda hipotecaria, y no puede pagarla, se ejecuta la garantía y si el valor de venta es inferior a la deuda, uno sigue debiendo la diferencia, como sigue debiendo los otros créditos que pueda tener, esencialmente de consumo.
En la mayoría de los estados de EE.UU. (puede haber algunas diferencias), el préstamo hipotecario es “non-recourse”, es decir que está totalmente basado en el bien financiado. Si el deudor no paga, el banco ejecuta la garantía y recupera lo que puede con la venta del inmueble, y el deudor ya no debe nada por el sólo hecho de la ejecución de la hipoteca.
Esta diferencia se traduce en riesgos teóricamente mayores para estos bancos norteamericanos, pues se verán obligados a contentarse con el producto de la venta del inmueble, y al mismo tiempo se verán muchos casos de deudores que caerán en “incumplimiento estratégico” si ven que su bien vale menos que su deuda; dejan de pagar, y sencillamente se van, para alquilar algo, o vivir en una “caravana”, o mudándose incluso a otro estado (aunque esto último ha mostrado ser menos cierto con la crisis, por la situación del mercado laboral, que ha restringido la tradicional movilidad de los trabajadores de ese país).
En los otros casos, como en España, es mucho más peligroso no pagar su crédito hipotecario, pues uno sigue siendo “perseguido” por el saldo. Uno puede pensar que habría menos impagos en ese caso y menos riesgo para los bancos. En la práctica el riesgo no es tan diferente:
- alguien en situación de pérdida de empleo que no paga su crédito hipotecario, muy difícilmente podrá pagar otras deudas; entonces la posibilidad de “ir a por el saldo” se vuelve algo teórica, salvo si efectivamente la situación de ese deudor mejora después
- y justamente, por muy buena voluntad de pagar que tenga, si no puede pagar, para efectos prácticos es como alguien que no quiere pagar.
En nuestro país, los créditos hipotecarios están todavía poco desarrollados, y todavía no han ampliado suficientemente su alcance desde el punto de vista social, a pesar del éxito del Fondo MiVivienda. Se suele decir entonces que todavía hay mucho margen para crecer en ese campo, como ya sucedió en otros países latinoamericanos. Pero esto hay que contrastarlo también con la realidad del fenómeno de la autoconstrucción en el país; muchos tienen deudas de otro tipo para construir sus casas, no por nada se ha tenido que ver cómo reemplazar lo que ofrecía el Banco de Materiales; la autoconstrucción, tan extendida, es un factor limitante del desarrollo de los créditos hipotecarios, y dicho sea de paso, queda por analizar en qué medida esta se lleva a cabo con ahorros y en qué medida con deuda categorizada como deuda de consumo (¿será un factor de sobreendeudamiento en ciertos casos? No lo sabemos, sobre todo si se tiene en cuenta que es un terreno donde suelen intervenir también créditos informales).
Pero ello no impide que haya un margen real para crecer y que se deba analizar cada vez más cuidadosamente el riesgo crediticio de los créditos hipotecarios, conforme se vaya incorporando a más clientes de segmentos NSE de menores ingresos.
Y por lo tanto lo que pueda pasar en los países mencionados sí puede ser interesante para alimentar nuestra reflexión, aunque sería aún mejor hacerlo igualmente a partir de la experiencia de los países de la región y de otros países emergentes con mercados hipotecarios más desarrollados y que hayan pasado por experiencias de crisis financiera y económica.
No olvidemos que en esos contextos aparece en toda su dimensión la gran vulnerabilidad de las clases medias, y sobre todo de las nuevas, algo que nos recuerda un reciente informe del Banco Mundial, al considerar la categoría de ”clases vulnerables”.
Algunos aspectos del riesgo de los créditos hipotecarios
Actualmente está de moda debatir sobre si se está generando una burbuja hipotecaria en el país o no. Este debate ha existido y existe en otras partes cada vez que van subiendo los precios de los inmuebles. El tema no tiene nada de teórico, pues lleva:
- a los prestamistas a preguntarse si no están prestando demasiado sobre la base de precios demasiado elevados, con el riesgo de ver sus garantías valer menos
- a los deudores a preguntarse si no están tomando una deuda excesiva en base a precios demasiado altos, con el riesgo de quedarse debiendo mucho aunque a uno lo desalojen de la casa por ejecución de la garantía.
Sin pretender tomar una posición al respecto, sería bueno recordar algunos principios prudenciales básicos, para detectar posibles problemas en ciernes
-cuando la elevación de los precios es tal que es cada vez más difícil encontrar tomadores de crédito sin bajar los requerimientos de “cuota inicial”, de 20 a 10%, incluso 0%; entonces es preocupante si la cuota inicial promedio no deja de bajar
-cuando ese aumento es tal que la única manera de hacer que el crédito sea sostenible es alargar los plazos; entonces es inquietante que el plazo promedio se alargue; a decir verdad, que se ofrezcan créditos a 25 o 30 años, tradicionalmente visto como algo positivo, debería más bien preocupar
-cuando la relación entre el valor de los inmuebles y los alquileres no para de subir; un indicador algo discutido pero que no deja de ser una alerta
-cuando la relación entre el valor de los inmuebles y el ingreso promedio no deja de subir; esto es algo a tener especialmente en cuenta en países como el nuestro, donde los índices de vulnerabilidad social son aún mayores.
Tomando lo anterior en cuenta, uno debe preguntarse si una exigencia de cuota inicial de sólo 10 o 20 % es suficientemente prudente. Hay muchas personas para las cuales más vale que sea de 30 o 40 % mínimo, para que no estén con un margen de maniobra demasiado pequeño; de ahí que se debería favorecer el desarrollo de los productos de ahorro previo atados a un futuro crédito hipotecario. Y también porque en ciertas poblaciones, el tener más deuda que el valor de su bien inmueble, sería, en caso de crisis económica, una situación aún más dramática, aunada a una baja más brutal de los ingresos en razón de la ausencia de un “colchón social” (por muy alta que sea la “creatividad para la sobrevivencia”).
No es por casualidad que la SBS no fijó un porcentaje obligatorio de cuota inicial para los créditos hipotecarios; algunos pueden absorber un 90 % de deuda sin problema, incluso más, lo que se ha visto para esos segmentos. Pero para muchos, hasta el famoso estándar de países desarrollados de 80 % resulta excesivo; la idea es que las entidades financieras sepan graduarlo en función del perfil de los deudores.
Cabe sin embargo anotar que en varios países de Asia, el porcentaje obligatorio de cuota inicial autofinanciada es algo muy utilizado por los reguladores para tratar de evitar burbujas (una consecuencia de la crisis asiática de fines de los 90); se ha visto por ejemplo 30 % en China. No puede excluirse que algún día ello suceda aquí si las políticas de las entidades financieras son demasiado laxas con deudores más vulnerables, sin seguir el espíritu de la regulación de la SBS.
Además hay que tener un cuidado especial si los créditos hipotecarios son en USD, pues el riesgo cambiario aumenta el riesgo de esos créditos; es por ello que tanto la SBS como el BCR, así como varios bancos, tratan de desalentarlos.
¿Y si los créditos hipotecarios no son pagados?
El reflejo clásico es: ejecutar la garantía y desalojar al deudor.
A tal punto que los bancos españoles hace unos años, al principio de la crisis, eran criticados cuando, de manera creativa, no desalojaban al deudor alquilándole el bien (que mantenían en libros por su valor de origen, lo que sí es más cuestionable).
Resulta entonces algo irónico que ahora se les critique por tener el comportamiento tradicional, luego de haberlos criticado por lo contrario.
Aquí convendría detenerse un poco y poner las cosas en perspectiva, con una visión sistémica:
- desde un punto de vista social, debe reconocerse que en el caso de una crisis financiera y económica, muchas veces provocada en parte por un sobre-optimismo prolongado compartido y alentado por las mismas entidades financieras, hay demasiada gente que cae en el “sobreendeudamiento pasivo” debido a la pérdida del empleo; y muchas veces las deudas has sido infladas por precios inflados y reglas de otorgamiento laxas. Un cierto sentido de la equidad y un objetivo de política macro-social (una ola de desalojos puede tener consecuencias socio-políticas inesperadas) deberían empujar más bien a los gobiernos y reguladores a encontrar soluciones más imaginativas que la clásica
- es muy difícil para un mercado inmobiliario y para la economía recuperarse si no se “limpia” de una manera u otra lo inflado; es decir, que se reconoce la pérdida de valor de los bienes y la pérdida de recursos de los deudores (que muchas veces tuvieron una prosperidad artificial en el marco de una “economía de burbuja”) para reestructurar los créditos hipotecarios no sólo con bajas de tasa de interés, y modificación de plazos, sino con “quitas” parciales del monto del crédito (lo que no impide cláusulas de revisión relativas a la mejora ulterior de la situación del deudor). Lo trató de hacer sin mucho éxito el gobierno norteamericano, pero los bancos se resistieron mayoritariamente, con el impacto negativo que ya se conoce. En algunos casos, el impacto sobre los bancos puede obligar a rescatarlos, en otros no, depende de cuán expuestos estén al riesgo hipotecario y de lo profunda de la crisis. Pero “esperar demasiado para desinflar” puede prolongar la recesión (p. ej. Japón).
El sistema francés de “comisiones de sobreendeudamiento”, con su énfasis en la “protección de la vivienda familiar”, lo que lleva a una jurisprudencia especialmente dura con los créditos de consumo imprudentes, ha mostrado ser una solución adecuada. Ya tuve antes la oportunidad de proponer una “versión peruanizada” del concepto. En países con mayores vulnerabilidades sociales como el nuestro, es una opción a considerar en serio (ver post del 29/02/2012)